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【專題背景】

☆?2014年土地增值稅的清算勢在必行?。?！

?在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，是一個不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉讓房地產所取得的增值額，它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。

?稅總發[2013]67號文要求稅務機關抓好清算這一關鍵環節，對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理。本講座依據現行土地增值稅法規，全方位地解讀土地增值稅的政策，介紹土地增值稅的申報業務流程和稅務稽查涉稅法律風險的防范措施，分析和研究土地增值稅的優惠政策及納稅籌劃技巧，指導和交流土地增值稅日常申報業務和清算工作的經驗，以期達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的。

☆?土地增值稅清算風暴來襲，您準備好了嗎？

?稅總發[2013]67號、稅總函[2013]658號文要求各地嚴格審核扣除項目，特別是商業類地產項目，由于增值率高，清算將導致大量補稅。普通住宅項目，如果不能準確把握，可能導致無法享受優惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應對的準備。土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項目的確定爭議較多，本課程將根據各省的特殊規定逐一分析，教給大家輕松應對清算風暴。

【培訓對象】

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所等人員。

【主講內容】

第一部分：土地增值稅清算基本知識

1、清算對象與清算條件

2、增值額與扣除項目

3、納稅義務人、征稅范圍、稅率

4、開發成本口徑

5、清算審核

第二部分：清算收入

1、轉讓收入

2、視同銷售收入

3、轉讓永久使用權

4、代收款項

第三部分：扣除項目

1、扣除的原則

2、稅金

3、利息支出

4、開發費用

5、土地成本（出讓金+契稅）

⑴ 出讓金返還

⑵ 土地成本的分攤

⑶ BT換地土地成本的確認

⑷ 紅線外支出是否可以扣除

6、前期工程費

7、建筑安裝工程費

⑴ 質量保修金

⑵ 裝修支出如何扣除

⑶ 工程款發票的取得

8、基礎設施建設費

9、公共配套設施費

10、開發間接費（土增與會計口徑差異）

11、加計扣除的規定

第四部分：房地產企業成本核算與稅收風險控制

1、開發產品會計成本與計稅成本的差異與協調

2、成本核算的規范程序

3、成本核算中疑難問題解析

4、成本分配方法

第五部分：清算中的疑難問題解析與納稅籌劃

1、土地增值稅與會計核算、企業所得稅差異分析

2、土地增值稅清算報表與賬務分離如何處理

3、土地增值稅的優惠政策與納稅籌劃

⑴ 普通住宅定價臨界點系數（成本倒推）

⑵ 開發連體樓如何清算與籌劃思路

4、無發票如何清算土地增值稅（核定征收的運用）

5、轉讓車位、車庫、配套設施如何清算

6、營銷設施建造費如何扣除

7、清算結束后轉讓如何計算應納稅額

8、轉讓100%股權是否征土地增值稅

第六部分：土地增值稅清算程序與方法

1、清算前期準備工作

2、鑒證機構的選擇

3、核定征收的運用

第七部分：專家現場開放時間，解答學員疑難問題。

許老師

許老師：國內著名房地產稅務籌劃專家，長期從事房地產相關行業納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中型房地產企業的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰經驗。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規與企業會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業棘手財稅問題，被業內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。

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