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【專題背景】

☆?2014年土地增值稅的清算正在進行時！！！

?房地產(chǎn)企業(yè)稽查“風(fēng)暴”中，土地增值稅清算首當其沖！企業(yè)自查結(jié)果與稅務(wù)機關(guān)清算結(jié)論、中介機構(gòu)代理清算結(jié)果往往有較大的差異，哪一份清算報告稅收風(fēng)險最低呢？各地在做土地增值稅清算時的口徑有什么不一樣？土地增值稅清算稅務(wù)稽查重點是什么？未來土地增值稅的政策將出現(xiàn)什么大變革?如何做好土地增值稅清算？如何理解相關(guān)政策？如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在各環(huán)節(jié)如何做好配合工作？如何把撐清算口徑做好不同物業(yè)類型的清算？

特別是在房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”以后，土地增值稅這一稅種或許將要退出歷史舞臺，在“營改增”之前對所有應(yīng)征未征的土地增值稅將采取一次拉網(wǎng)式的征收和清算工作。因此，最近一個時期土地增值稅的征收、清算工作將出現(xiàn)一個“異常火爆”的局面。

☆?土地增值稅清算風(fēng)暴來襲，作為房地產(chǎn)企業(yè)的您準備好了嗎？

?稅總發(fā)[2013]67號、稅總函[2013]658號文要求各地嚴格審核扣除項目，特別是商業(yè)類地產(chǎn)項目，由于增值率高，清算將導(dǎo)致大量補稅。普通住宅項目，如果不能準確把握，可能導(dǎo)致無法享受優(yōu)惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應(yīng)對的準備；土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項目的確定爭議較多。

?本次課程結(jié)合諸多案例，分別從土地增值稅征稅對象到納稅人的認定，從收入的時間與金額到扣除項目的確認，從扣除憑證到各稅種的分析，從成本分攤方法的差異到清算結(jié)果的比對……逐一解讀土地增值稅清算的技巧與風(fēng)險點，準確把控清算，有效化解賬務(wù)處理帶來的棘手問題，達到準確理解新政，掌握解決稅企納稅爭議的方法的最佳方案。

【培訓(xùn)對象】

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所等人員。

【主講內(nèi)容】

第一節(jié)：土地增值稅征稅范圍及計算流程

1、土地增值稅增收的條件有哪些？

2、土地增值稅納稅人的確認需要注意哪些問題？

3、土地增值稅計算的流程概述

4、集體土地建房開發(fā)是否屬于土地增值稅征收的范圍？

第二節(jié)：土地增值稅清算流程詳解

1、收入確認的原則和依據(jù)是什么？

2、開發(fā)產(chǎn)品的贈與和銷售區(qū)別要點是？

3、收取的誠意金、違約金的稅收待遇有什么不同？

4、違約金涉及的發(fā)票和扣除需要注意哪些事項？

5、非直接銷售開發(fā)產(chǎn)品如何確認收入？

6、低價售房給員工、股東的稅收風(fēng)險？

7、銷售折扣方式下＜買一送一、捆綁銷售等＞收入如何確認？

8、代收費用是否計入房價的稅負測算

第三節(jié)：土地增值稅重點問題解析

1、土地增值稅扣除項目的四個原則是什么？

2、如何理解合法有效的憑證？白條如何規(guī)避稅收風(fēng)險？

3、政府返還資金的稅收處理需要注意哪些問題？

4、不同方式下取得土地如何確認土地成本？

＜股權(quán)收購、建設(shè)--移交、接受土地投資、拆一還一等＞

5、耕地占用稅可否作為土地成本？城鎮(zhèn)土地使用稅呢？

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅納稅義務(wù)起止時間詳解

7、和政府置換土地，政府沒有及時交付，土地使用稅開始時間如何處理？

8、拆遷費的處理，如何應(yīng)對“現(xiàn)金”科目的審核？

9、人防設(shè)施發(fā)生的成本可以扣除嗎？紅線外的道路、公園開發(fā)是否可以扣除？

10、資本化利息是否歸集開發(fā)成本？城鎮(zhèn)土地使用稅呢？餐費？

11、開發(fā)費用扣除詳解＜據(jù)實扣除、計算扣除不同稅收待遇分析＞

12、企業(yè)不同融資方式的稅收風(fēng)險控制：

＜民間融資、轉(zhuǎn)貸、委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還等七種＞

13、省級人民政府規(guī)定的稅費是否可以扣除？

14、房地產(chǎn)企業(yè)銷售產(chǎn)品為什么要加計扣除？七種不同情況加計扣除的稅收分析。15、具備哪些條件，企業(yè)進行土地增值稅強制清算和通知清算？

16、清算開始后憑證的截止時間如何規(guī)定？

17、土地增值稅清算單位和清算對象的確定標準是什么？

18、結(jié)合案例，解讀土地增值稅扣除項目分攤方法：

＜占地面積法、建筑面積法、直接成本法、層高系數(shù)法＞

19、項目內(nèi)進度不一，卻達到“通知清算”的條件，如何分攤公共配套費？

20、支付給境外的設(shè)計費、勘察測繪費是否扣除？

第四節(jié)：“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及風(fēng)險控制

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哪些業(yè)務(wù)應(yīng)當繳納增值稅？如何選擇增值稅納稅人身份？

2、房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過的固定資產(chǎn)和廢舊物資應(yīng)當交什么稅？怎樣繳稅？

3、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)時的影響？對房地產(chǎn)企業(yè)未來的影響？

4、房地產(chǎn)企業(yè)何時試行營業(yè)稅改征增值稅？如何做好“營改增”的準備工作？

第五節(jié)：現(xiàn)場互動，專家開放時間，解答學(xué)員疑難問題。

王老師

王老師：會計師，中國注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認同和熱烈追捧！

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