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【課程要點】

“營改增”已經實施了！雖說整體稅負只增不減，可是物業管理企業突然發現，原來單一的營業稅稅負，現在變成了多元的增值稅負。各項收入究竟適合什么稅率？代收代付的收支應該怎么處理？業主減免物管費怎么操作稅負最低？車位費怎么管理？發票怎么辦？……

“營改增”將會給物業管理企業帶來很大的影響，有利有弊。能否享受政策的紅利取決于物業管理公司自身的能力和水平。如何根據行業特點，為行業管理者決策提供方向性指引，為財務部門積極應對稅制轉變做好準備；如何適應“營改增”稅制改革，進行合理的稅務籌劃，降低稅負，實現企業價值最大化。

本次課程將結合物業管理行業的實踐案例，解析“營改增”對企業產生的實際影響，如：由于計稅方式不同而對企業稅負產生的影響；由于稅種征管規定不同對企業財務管理產生的影響；由于稅負變化對行業乃至產業結構的影響等等。從而此企業正確認識“營改增”新政，從容應對新政帶來的變化。

【培訓對象】

企業負責人、財務負責人、各部門負責人

【課程大綱】

[一] 為什么營改增?

1、營改增的背景

2、營改增的作用

3、營改增的發展趨勢

重點討論：營改增對行業企業的影響

[二] 什么是增值稅？

1、增值稅的概念

2、增值稅納稅人身份的認定

重點分析：掛靠經營的風險

3、增值稅稅率和稅負率

1)基本稅率及適用范圍

2)簡易征收適用的征收率

3)稅負率是關鍵

重點分析：小規模納稅人、一般納稅人的各自特點以及如何選擇

4、增值稅的征收管理

1）何時具有納稅義務？何時繳稅？

2）在哪里繳稅？

3）納稅期限是怎么規定的？

4）其他規定

重點分析：物業服務費的發票怎么開？怎么入帳？何時間確定收入？應該如何確定申報收入？

[三]怎樣計算增值稅？

1、銷售額及銷項稅額的計算

1)銷售額及銷項稅額

2)視同銷售

3)小規模納稅人銷售額的確定

重點分析：車位租賃費如何設計、繳納，物業公司最劃算？

2、進項稅額的計算

1)增值稅扣稅憑證

2)不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額

3)進項稅額轉出

4)應納稅額的計算

5)水費的差額繳稅

重點分析：代收水電費等如何處理與應對

[四]增值稅發票的管理

1)增值稅發票的種類

2)增值稅發票的使用、抵扣以及風險管控

3)扣稅憑證的認證和申報

4)扣稅憑證的遺失

重點分析：贈送物管費如何處理與應對

[五]增值稅的稅收減免和優惠

1)法定免稅項目

2)減免稅管理

3)起征點的規定

4)差額征稅

重點分析：物業公司可以享受哪些優惠政策，如何享受？

[六] 物業管理企業營改增后的籌劃案例分析

1、納稅人身份的稅收籌劃：

物業管理企業如何選擇一般納稅人和小規模納稅人，對自己最有利

2、起征點的納稅籌劃：

利用起征點及小微企業的優惠政策，讓物業管理企業合法免繳部分稅額

3、兼營行為的納稅籌劃：

利用增值稅兼營政策的相關規定，降低物業管理企業的稅率

4、代收費用的籌劃：

對于物業管理企業大量存在的“代收代付”行為以及可能存在的增值稅納稅義務，采用最佳方案予以分別解決

5、視同銷售的規避籌劃：

對于物業公司無償贈送、免費的行為導致的增值稅納稅義務，采用最佳方案予以規避

6、折扣銷售的籌劃：

折扣銷售的不同處理細節，會產生截然不同的納稅義務。

7、不動產租賃的籌劃：

物業公司車位租賃、小區內擺展、廣告位收入等均屬于不動產租賃，不同的處理方式稅負會成倍增加，最佳方案的籌劃。

8、進項稅額的籌劃：

由于進項稅額可以抵扣銷項稅額，對于費用的籌劃變得十分重要，好的籌劃可以讓我們盡情享受政策的紅利。

9、過渡期免征的籌劃：

營改增條例提供了很多過渡期的優惠政策，物業公司可以享受哪些？怎么策劃和運用

10、進貨渠道的籌劃:

增值稅讓采購的選擇變得十分重要，最佳方案的籌劃將顛覆我們以往的“同等條件下低價者得”的采購原則。

[七] 互動與討論

鐘老師

講師介紹

香港大學中國商學院CFIM研究生

中國人民大學管理學學士

物業管理行業專業培訓講師

安徽省銅陵市作家協會理事會理事

《現代物業》財管手記、管理藝術專欄作者

《住宅與房地產》鐘說紛紜專欄作者

財經作家，著有《懂財務，會經營-物業管理經營實戰案例》等

職業背景：

近二十年的財務管理工作經驗，曾歷任房地產開發企業、投資公司、制造業等企業財務總監職務，具有豐富的投融資管理、構建財務管理體系、異地管控的實踐經驗。專業于資本運作、風險規避、綜合理財、投融資決策、稅務策劃等能力。擅長將財務管理與企業的經營戰略相結合。從事多年房地產開發企業、物業管理企業的咨詢與顧問工作，輔導企業進行組織優化與變革、投資并購與IPO籌劃，建立財務戰略規劃與財務管控體系。

鐘冶先生具有非常豐富的論壇主持與培訓授課經驗。曾受邀擔任行業雜志主辦的“2013現代物業發展論壇”特約主持，開發并主講了系列課程

授課風格：

鐘冶先生的培訓注重結合企業管理中的實際案例，授課風格形象生動，深入淺出，課堂上注重互動，使學員輕松理解財務理論與實務要點。

擅長領域：

憑借專業的理論功底與豐富的管理實踐，擅長建立現代企業完善的管理結構和規范的管理流程、企業財務管理體系建立與財務管控實務。

主講課程:

《物業公司營改增》《營改增后物業企業增值稅核算》

《物業總經理掌控財務出利潤》

《物業管理的財務思維與財務管控實務》

《物業管理企業全面預算管理》

《物業管理運營全過程的成本控制與效益提升》

部分服務客戶：

中鐵置業煙臺分公司、北京國宏聯合物業、 中鐵諾德物業、武漢宏波物業、澤科集團、大華物業、幸福基業物業、左鄰右舍物業、河北金管家物業、保利物業、上海綠地物業、世邦魏理仕物業、北京陽光美潔物業、重慶兩江新區物業、北京華僑城物業、南寧騁望地產、東莞馳宏物業、桂林山水鳳凰城房地產、北京城承物業、桂林恒信之平物業、云南康捷物業、吉林萬晟物業、荊州遠創物業、武漢美好物業、太原康泰居物業等近百家企業。

鐘冶先生發表的文章（部分）：

【01】內扣法在物業管理企業計稅中的應用（《城市開發》物業版2011年05期）

【02】上下求索，展望2041行業巨變（《城市開發》（物業版）2011年12期）

【03】“遞延稅金”在物管企業中的應用與探索（《現代物業•新業主》2011年12期下旬刊）

【04】住宅物業管理：精耕細作，迎戰通脹時代（《住宅與房地產》2012年2月刊）

【05】財管手記之一：客戶遺失發票怎么辦（《現代物業》2012年2~3期合訂刊）

【06】財管手記之二：異地項目開發票需要“外管證”（《現代物業》2012年2~3月合訂刊）

【07】“云”服務之暢想（《住宅與房地產》2012年03上期）

【08】財管手記之三：殘保金，我們豈止可以不用交！（《現代物業》2012年4月刊）

【09】財管手記之四：效率工資，降低人力成本的有效手段（《現代物業》2012年5月刊）

【10】效率工資，解開物管企業的死結（《住宅與房地產》2012年5月刊）

【11】財管手記之五：總、分公司及匯總納稅（《現代物業》2012年5月刊）

【12】王亞偉走了，我們何去何從？（《城市開發》（物業管理）2012年6月刊）

【13】行業并購，才露尖尖角（《住宅與房地產》2012年7月刊）

【14】財管手記之六：判斷成本上升的因素分析法（《現代物業》2012年8月刊）

【15】財管手記之七：滯納金與違約金（《現代物業》2012年8月刊）

【16】走出迷途，讓數據說話（《現代物業》2012年8月刊）

【17】財管手記之八：工資個稅何時交？（《現代物業》2012年9月刊）

【18】財管手記之九：現金不是利潤！（《現代物業》2012年10月刊）

【19】財管手記之十：利潤率和利潤（《現代物業》2012年11月刊）

【20】財管手記之十一：物管費收繳率的誤區（《現代物業》2012年12月刊）

【21】財管手記之十二：不可小視的電梯能耗（《現代物業》2013年2-3月刊）

【22】秦獻公的選擇（《住宅與房地產》雜志2013年1月）

【23】“小米加步槍”的商業邏輯（《住宅與房地產》雜志2013年2月）

【24】中國軍工的歷史機遇（《住宅與房地產》雜志2013年4月）

【25】財管手記之十三：營業稅也有差額征收（《現代物業》2013年4月刊）

【26】不做罷工的鸕鶿（《住宅與房地產》雜志2013年5月）

【27】財管手記之十四：完成率與增長率（《現代物業》2013年5月刊）

【28】客戶生命周期的客戶關系管理（《住宅與房地產》雜志2013年6月）

【29】財管手記之十五：經濟補償金需要交個稅嗎（《現代物業》2013年6月刊）

【30】西港城的過去、現在和將來（《住宅與房地產》雜志2013年7月）

【31】財管手記之十六：如何處理賒賬壞賬（《現代物業》2013年7月刊）

【32】創新不是理念（《住宅與房地產》雜志2013年8月）

【33】財管手記之十七：機會成本也是成本（《現代物業》2013年8月刊）

【34】紅海中的藍海（《住宅與房地產》雜志2013年9月）

【35】財管手記之十八：個稅，無處不在（《現代物業》2013年9月刊）【36】“多種經營”結了什么果（《住宅與房地產》雜志2013年10月）

【37】財管手記之十九：物業管理也理財（《現代物業》2013年10月刊）

【38】“東方幽靈”的艱難轉身（《住宅與房地產》雜志2013年11月）

【39】財管手記之二十：工資及加班工資怎么算（《現代物業》2013年11月刊）

【40】企管札記之一：變味的溝通（《現代物業》2014年1月刊）

【41】企管札記之二：鯰魚堪大用（《現代物業》2014年2月刊）

【42】企管札記之三：熱爐助力管理變革（《現代物業》2014年3月刊）

【43】企管札記之四：分利，企業的必修課（《現代物業》2014年4月刊）

【44】企管札記之五：管理需要預見力（《現代物業》2014年5月刊）

【45】企管札記之六：企業執行力差，責任首先在誰？（《現代物業》2014年6月刊）

【46】企管札記之七：市場化轉型，始于企業內部變革（《現代物業》2014年7月刊）

【47】企管札記之八：管理無序，頭魚惹禍（《現代物業》2014年8月刊）

【48】企管札記之九：目標管理，預算先行（《現代物業》2014年9月刊）

【49】企管札記之十：行業規模化，投資需謹慎（《現代物業》2014年10月刊）

【50】企管札記之十一：企業管理警惕作秀（《現代物業》2014年11月刊）

【51】企管札記之十二：不容輕視的危機管理（《現代物業》2014年12月刊）

【52】企管札記之十三：年終獎也需精打細算（《現代物業》2015年1月刊）

【53】企管札記之十四：企業管理要“走心”（《現代物業》2015年2月刊）

【54】企管札記之十五：投資是個技術活（《現代物業》2015年3月刊）

【55】企管札記之十六：營改增的狼來了（《現代物業》2015年4月刊）

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