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一、地產(chǎn)投資流程總述

對房地產(chǎn)投資的主要意義、主要目標與主要模式做整體的概念，并討論房地產(chǎn)投資部門的主要職責和工作范圍

1、房地產(chǎn)投資的主要意義與導向

① 主要意義：合理利用公司現(xiàn)金流創(chuàng)造規(guī)模和利潤

② 投資導向：規(guī)模導向/利潤導向/資源導向/現(xiàn)金流導向

2、2、地產(chǎn)投資的主要模式：公開市場招拍掛/產(chǎn)業(yè)勾地/舊城更新/收并購

3、3、地產(chǎn)投資管理的主要階段與主要目標：

③ 投前管理：對項目進行經(jīng)濟可行性判斷，并結(jié)合公司整體現(xiàn)金流明確投資額度、投資收益與投資打法

④ 投中管理（以公開市場招拍掛為例）：合約簽署與投資合作

⑤ 投后管理：投資復盤與投資協(xié)議追蹤管理

二、投前管理的主要流程與內(nèi)容

投資測算工作的流程與實際案例演練——如何完成一個項目的投資測算工作，什么流程，涉及哪些部門，如何組織（通過一個住宅開發(fā)案例，在假定的條件下帶各個部門完成投資測算工作的整理流程）

4、投資測算的主要定義與成果展示

⑥ 定義：通過輸入信息的不斷更新和成本條件的不斷夯實，測算項目的各類經(jīng)濟指標以指導項目的獲取決策、商務(wù)條件、落地優(yōu)化、成本修正等

⑦ 投資測算的成果內(nèi)容構(gòu)成：投資測算表+強排方案+成本估算方案

⑧ 投資測算表拆解：內(nèi)容項、關(guān)聯(lián)項、總體構(gòu)成與原則

⑨ 投資測算中的專有術(shù)語名詞釋義

5、投資測算工具的設(shè)計與應(yīng)用原則

⑩ 階段性原則：前期重效率，中期重運營，后期重成本

? 條線原則：投資測算表填寫的前期性準備工作

? 公司的差異化視角：公司的能力構(gòu)建對于投資測算的主要影響及優(yōu)化方案

6、投資測算工作的組織全景圖

? 組織構(gòu)架

? 設(shè)計部門與主要職責

? 主要工作流程

7、投資測算工作實戰(zhàn)

? 項目信息的收集：區(qū)位信息/土地信息/價格信息/政策要素

? 項目價值的判斷：城市價值/市場指標/去化預(yù)測/競品分析

? 項目工作的組織：

投資部：土地信息的收集與預(yù)測

設(shè)計部：強排方案與設(shè)計要點

客研部（營銷部）：產(chǎn)品定位與產(chǎn)品定價

銷售部：銷售方案與流速預(yù)測

成本部：成本預(yù)測表

運營部：全周期項目節(jié)點排布

財務(wù)部：資金安排與稅務(wù)籌劃

8、投資測算工作組織的要點和投資人員的主要職責

? 資料信息收集

? 組織與扎口

21 合作方案

三、投中管理的主要流程與內(nèi)容

以土地確權(quán)和公司設(shè)立為核心，探討在項目獲取土地后，不同語境下的合作方式與協(xié)議重點及要點

9、土地的確權(quán)與公司的設(shè)立

22 簽訂土地成交確認書

23 成立項目公司

24 設(shè)計融資方案與合作方案

25 簽訂土地合同與繳納土地出讓金

26 組織交地驗收

10、不同語境下的合作管理的主要流程與內(nèi)容

27 招拍掛土儲語境下的合作方式

保證金融資：融資主體，融資金額與方式，抵押物，利率，周轉(zhuǎn)效率，面向?qū)ο?/p>

聯(lián)合操盤：合作主體，工作界面，條線選擇，利弊分析

招拍掛語境之下的合作企業(yè)的選取與基本工作流程：金融機構(gòu)、供應(yīng)鏈融資、房地產(chǎn)企業(yè)的競合關(guān)系，國企的合作

28 勾地語境下的合作方式

產(chǎn)業(yè)資源方面的合作要點：勾地鐵三角的開發(fā)角色，房地產(chǎn)企業(yè)的主要作用，房地產(chǎn)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)資源的合作空間

勾地語境下的資金合作要點：土拍保證金、土地出入金、工程投入、銷售回款，產(chǎn)業(yè)補助，招商獎勵，產(chǎn)業(yè)物業(yè)的移交與轉(zhuǎn)移

勾地語境下的合作企業(yè)選取與一般流程

29 收并購語境下的合作方式

股權(quán)合作與工程收購的優(yōu)劣分析

股權(quán)合作下盡調(diào)工作的主要要點：股權(quán)關(guān)系、債權(quán)關(guān)系、償還優(yōu)先級、有票成本/無票成本對項目估值的考慮、交易方式對項目獲取的風險與影響

工程收購下盡調(diào)工作的主要要點：地方土增稅政策的計算規(guī)則、在建工程收購啟動的主要政策支撐、稅務(wù)籌劃、資金計算實務(wù)

一般股權(quán)交易的設(shè)計要點：資金支付節(jié)奏、資金支付的條件、股權(quán)交易中的股權(quán)變更的路徑和確認辦法，公司交易章程

四、投后管理的主要流程與內(nèi)容

針對投資完成之后，追蹤項目協(xié)議的履行情況，并結(jié)合投資狀況和市場情況，進行投資復盤

11、協(xié)議履行跟蹤及要點回顧

12、投資復盤

曾老師

講師簡介：

現(xiàn)任某標桿房企投拓總

原萬科規(guī)劃與投資總監(jiān)

十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國家注冊規(guī)劃師，重慶大學本科畢業(yè)。曾任職于萬科地產(chǎn)、時代地產(chǎn)等房開企業(yè)，常州市規(guī)劃設(shè)計院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院等乙方設(shè)計機構(gòu)，并曾在政府部門擔任建管所代所長，經(jīng)歷房地產(chǎn)項目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負責城市更新、新城開發(fā)、特色小鎮(zhèn)開發(fā)相關(guān)項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規(guī)劃設(shè)計管理，負責組織撰寫投資報告、規(guī)劃設(shè)計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測算等工作。期間完整經(jīng)歷多個項目的投拓周期，涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購、綜合新城開發(fā)、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發(fā)項目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項目等。

主要參與的項目：

《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調(diào)整研究》——航道調(diào)整之后的沿線土地利用調(diào)整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產(chǎn)業(yè)簇群的聯(lián)動關(guān)系。

《泰州市老城區(qū)控制性詳細規(guī)劃設(shè)計》——對于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復和控制以及城市形象的策劃和城市設(shè)計元素的管控等。

《常州市清涼片區(qū)舊城更新規(guī)劃及政策研究》——以政策為出發(fā)點的片區(qū)總體更新研究，主要目標是研究在新的舊更形式下政策機制的設(shè)定建議和探索方向，屬于技術(shù)儲備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》——常州市區(qū)劃調(diào)整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標定位和發(fā)展路徑的研究

《常州市武進區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》——鎮(zhèn)總體規(guī)劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規(guī)劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮(zhèn)建管所代所長時從事的主要工作：

編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計劃，劃定規(guī)劃紅線并設(shè)定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標等。

主講課題：

《土地全周期開與產(chǎn)業(yè)勾地（土地二三級聯(lián)動）與舊改（土地一二級聯(lián)動）開發(fā)詳解》

《產(chǎn)業(yè)勾地與城市更新案例詳解》

《房地產(chǎn)全生命周期視角下的項目投資測算》

《新特殊經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購投資執(zhí)行、風險控制及實操案例深度解析》

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