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課程背景：

地產暴雷、資本退潮、疫情肆虐，鮮花著景，烈火烹油物業市拓行情突然一下子被澆了一盤冷水，似乎狂熱的市拓市場似乎一下重歸理性。地產的暴雷，物業增量市場隨著地產行業的深度調整迅速減少，物業行業即將進入一個存量博弈市場。存量盤將成為市拓爭奪的下一個紅海。而存量盤的博弈最終繞不開的角色----業主大會及業主委員會。

隨著物業服務企業資質取消、《民法典》出臺與實施，業主維權意識日益高漲，市場競爭空前激烈，“誰開發，誰管理”的長期行業慣例被打破，完善業主大會制度，明晰權利邊界，業主主體歸位，這既是物業管理實踐和良性發展的現實要求，也成為全國各地近幾年的大量實踐。與此同時，也存在大量業主委員會“不作為”、“亂作為”，甚至企圖利用擔任業委會委員的身份謀取私利，進而損害業主權益，導致部分小區業主與業委會之間的矛盾激化，各地業主大會解聘物業服務企業案例層出不窮，物業服務合同糾紛漸多，職業物鬧橫行，“炒物業”成風，“撬盤”、“保盤”行動此起彼伏。

作為一個物業行業從業人員，怎么從這紛紛擾擾、紛繁復雜的迷霧中撥云見日，透過現象抓住本質，排除干擾，有的放矢開展物業拓展和運營工作？是本課程試圖與各位同仁一同來探討的目的。

課程目標：

分析當前政策、經濟形勢及行業動態；

熟悉和掌握業主大會及業委會成立的相關流程和政策法規；

如何打造良性互動的“三駕馬車”；

探索如何有效拓盤（攻方：撬盤）；

探索如何有效保盤（守方：保盤）

課程對象：

物管行業高管、市場拓展人員、管理人員

課程方式：

通過講解、案例、層層剖析、頭腦風暴的方式

課程大綱：

第一部分：物業行業現狀及未來發展態勢

1、行業眾生相

“人人喊打的物業”

“無法無天的業委會”

“無孔不入的物鬧”

2、政府之手

民法典

十部委發文《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》

3、物業行業未來發展態勢

三個回歸：（增速、利潤、價值）

存量博弈

另辟新徑（新賽道）

第二部分：業委會的籌建和運作

1、業主大會與業主委員會概述

業主的含義與權利義務

業主大會的含義與職責

業主委員會的含義與職責

2、成立業主大會和首屆業主委員會流程

業主大會的法定成立條件

業主大會成立條件的書面告知與核實

成立業主大會會議籌備組

業主大會會議的籌備

召開業主大會

組織召開首次業主委員會會議、備案和刻章

3、業主大會、業主委員會日常運作工作指引

業主委員會換屆選舉工作指引

業主大會會議召開工作指引

業主委員會會議與檔案建立工作指引

4、三個核心文件關注要點

業主管理規約

業主大會議事規則

業主委員會工作規程

第三部分：如何打造良性互動的“三駕馬車”

1、物業管理企業在物業管理活動中職責和定位

物業不是無所不能的“神仙”（物業的管理邊界）

物業不是不求回報的“雷鋒”

2、業主大會及業委會在物業管理活動中職責和定位

是敵人？還是伙伴？

是執行人還是操控者？

3、街道、社區在履行物業管理監管活動中的職責與定位

政策的兜底者

糾紛的調解者

資源的協調者

4、與業委會良性互動十策

5、如何打造紅色物業

打造紅色物業的意義

怎樣打造紅色物業

第四部分：如何有效拓盤存量盤

1、信息獲取

信息渠道

信息甄別

關鍵信息

2、布局

尋找關鍵人（業委會成員、意見領袖、樓棟代表）

尋找關鍵事件（制造矛盾或制造引爆點）

造勢（輿論宣傳）

對物業提出高出其能力的品質提升要求（限期整改要求）

3、協助召開業主大會

全面梳理三個核心文件對重新選聘物業的不利因素

重新修訂三個文件（修補民法典關于三分之二以上參與表決的BUG）

提供資源促進業主參與投標

4、參與投標

協助業委會制作招標書（暗藏排他條款）

組織路演

制作投標書（突出自身優勢）

合同條款確認（墊資和帶資）

5、進場

首次亮相（要有新氣象）

承諾兌現

6、存量盤拓盤的主要風險及應對措施

復雜的業委會內部、業委會與業主、業主與業主的矛盾

設備設施嚴重老化

過度承諾

墊資

隱形債務

第五部分：如何有效保盤

1、蒼蠅不叮無縫蛋

常見的撬盤跡象

物鬧的常用手段

業委會換物業的跡象

2、打鐵海的自身硬

找蛋縫，即整改

解難題，緩矛盾

做亮點，提品質

3、亂敵節奏，以時間換空間

尋找瑕疵

引政府介入

發起訴訟

拖延戰術

干擾戰術

4、分化陣營，爭取群眾

攪渾水

分化瓦解

爭取群眾

用足政策（民法典三分之二參與表決條款）

5、發動宣傳，揭露“真相”

正面宣傳物業正能量

揭露骨干人員負面形象

6、立標桿，樹旗幟（扯虎皮，拉大旗）

稅收落地

創紅色示范基地

打造政府（樹立）典型

7、物業保盤的應注意的事項

干擾戰術手段合法（避免成為掃黑除惡對象）

各類宣傳及公示文件要合法合規

認賭服輸文明撤場（避免成為掃黑除惡對象）

第六部分：撬盤保盤攻防戰（情景模擬）

1、攻方戰術模擬

怎么發起重新選聘物業

怎么通過業主投標

怎么成功接管進場

2、守方戰術模擬

怎么發現撬盤跡象？

怎么阻止或干擾業主大會召開？

怎么讓業主投票不達標？

3、雙方戰術點評

陳老師

講師簡介：

陳民強老師

工程碩士

國家注冊一級建造師（機電）

國家注冊物業管理師

上海市物協評標專家

從事物業服務20余年

任職經歷：

曾任：金地物業綜合運營部經理

曾任：佳兆業物業項目經理

曾任：陽光城物業上海公司第一任總經理

曾任：碧桂園物業天津區域總經理

曾任：蘇州新工產業（收購公司）總經理

曾任：上海明君物業（收購公司）總經理

從事物業服務20余年，管理過不同周期、各種業態的項目，具有較豐富的一線操盤和后臺運營管理經驗。先后任職于多家知名物企：

1.任職金地物業北京分公司綜合運營管理部經理，負責分公司工程、品質管理和項目前期介入和接管。

2.任職佳兆業物業可園項目（70萬平米）項目經理，廣州中石化大廈（原廣州第一爛尾樓：中誠廣場）前期籌備負責人等職 。

3.任職陽光城物業上海公司第一任總經理，從零開始組建上海團隊，并代管蘇州公司和杭州公司。

4.任職碧桂園物業天津區域總經理、蘇州新工產業（收購公司）總經理、上海明君物業（收購公司）總經理。

5.任職港資瑞安集團豐誠物業品質運營總，負責總部品質、工程、客服、400中心等職能管理。

個人特點：

工程背景，從基層一線崗位做起，熟悉設備設施的運營管理、能耗管理以及維護維修等；熟悉ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等體系，參與組織小區的創優工作和三體系貫標及內外審工作，曾組織和指導商業寫字樓項目參與LEED、WELL 等認證。

管理過不同形態的物業（住宅、寫字樓、商業、工業園區等），既有超大盤，也有超小盤管理經驗。既有新團隊、新項目籌組經驗，也有老舊項目保盤、穩盤經驗，且具有收并購公司盡調、接管和整合等管理經驗。

實戰經驗：

1、內部變革和創新

實例1：在陽光城任職期間，推動陽光城物業遠程E控中心建設。背景是2012年陽光城初入上海，為了貫徹當時高周轉的戰略，陽光城所拿地塊體量都非常小，單個項目難以實現收支平衡。為說服上海地產領導、集團領導、董事會，我們先后修改6套方案，最終得以推進該中心建設，為后期運營每年節省開支100多萬元。

實例2：在豐誠物業推動管家網格化管理的變革。背景是豐誠物業所管住宅項目均屬于所在城市核心區域高端住宅，收費標準也屬于當地最高的，但豐誠物業仍守著十幾年的標準在運作，業主體驗不到與高收費相符的服務。因此，本人著力推行管家服務和網格化管理，將傳統的被動式服務轉變為主動式服務，業主滿意度從2019年76%上升到2021年的85%。

2、群訴和危機處理

實例1：在佳兆業任職期間，先后處理了興威橡膠制品廠空氣污染、社康中心進會所、重慶黑搬運隊等多起重大群訴事件，促成政府相關部門先后就興威場污染、社康中心舉行多次聽證會，防止事件惡化，并推動上述事件的和平解決，弱化其社會影響。

實例2：任職天津區域期間，成功啟動天津碧桂園小區停車收費（注：該小區總面積120萬平米，地處津南郊區，近10年曾3次啟動停車收費未成功，被認為是整個碧桂園最難啟動停車收費的四大項目之一），有效處理因停車收費沖突所引發的輿情危機，弱化該事件的社會影響，并取得大多數業主的支持。同時促成當年完成車位銷售3000萬元，次年8000萬元的目標。

3、拓后融合和保盤

當下正處于行業大并購、大重組的浪潮中，市場競爭白熱化，物業企業（特別是中小企業和無開發商背景的企業）面臨極大的穩盤、保盤壓力，而那些頭部企業收并購的公司也面臨極大的穩盤、保盤壓力，同時還需面對團隊整合的難題。

實例1：在碧桂園兩家收并購公司任總經理期間，就面臨極大的穩盤報、保盤壓力，其中一個典型樓盤（綠地璀璨天城）。該樓盤因為公司并購管理權發生變更，開發商綠地以其單方面所做滿意度不達標為由提出重新選聘物業。通過我們對現有法規的理解和推演以及與政府部門充分溝通，多次召開四方協調會，最終中止開發商綠地重新選聘物業的流程。

實例2：在任職豐誠物業期間，應公司要求處理武漢天地B地塊業委會重新選聘物業危機，首先，爭取到政府部門的支持緊急叫停物業招標流程；然后，逐步分化業主骨干和部分業委會成員，延緩二次啟動選聘流程；最后充分利用《民法典》關于三分之二參與表決的“BUG”發動支持我方的業主不參與表決，讓第三次業主大會未能通過表決，從而穩住該樓盤。

主講課程：

《物業現場安全管理及風險防范》

《存量時代物業撬盤、保盤攻防戰》

《《民法典》影響下物業企業與業委會關系維護及項目穩盤、保盤應對之策》

《十四五規劃服務業宏觀政策解讀及物業服務企業的應對之道》

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