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【專題背景】

根據房地產項目開發一線會計人員的工作需要，我們截止2014年6月25日前的稅收政策，結合營業稅改征增值稅和稅務檢查中主要問題，系統分析住宅地產開發不同階段的重要稅務問題，幫助您企業在短時間內掌握財稅重點問題的的解決方案，以降低企業稅收成本和稅收風險，改善您企業的資金緊張狀況，彰顯您的專業價值。

【培訓對象】

各房地產企業領導，財務部門負責人、會計主管、核算人員、稅務主辦、（具有一年以上房地產開發工作經驗）和稅務師、會計師事務所等人員。

【主講內容】

一：房地產營改增主要影響及對策分析

1．房地產營改增的主要影響

2．營改增對會計核算的影響

3．財務應對營改增的主要措施

二：不同來源渠道取得土地成本的構成差異

1．招拍掛（凈地出讓、非凈地出讓）成本構成

2．劃撥用地的成本構成

3．購買在建工程

4．合營式合作開發

5．融資型合作開發取得土地

6．土地置換

7．購買資產式收購項目公司

8．股權收購取得項目公司土地

9．投資者以土地出資

10．棚戶區改造取得土地

11．BT方式拿地

三：土地增值稅清算中常見的稅企爭議解析

1．營業稅、土地增值稅和企業所得稅有關收入確認差異解析

2．土地增值稅和企業所得稅有關成本、費用和稅金扣除差異解析

3．企業成本計算對象的確定與清算單位的關系

4．土地成本和其他開發成本的分攤方法（占地面積法和建筑面積法）

5．配建保障房如何處理更合適

6．同一項目的清算方法是否可以變更

7．紅線外支出的處理

8．車位的不同成本分攤方法

9．會所的不同處理方法對清算的影響

10．別墅按套或按類清算的爭議

四：建安階段的核心財稅問題解析

1．建安階段的會計科目設計

2．合同與發票管理

3．電梯、空調、門、窗、排水設備、消防器具、智能化設備、幕墻、信報箱、潔具、家具、五金、鋼結構等，在總包合同中應當約定甲供還是乙供？

4．總包合同中建筑材料（鋼筋、混凝土）乙供，開發公司需承擔3.18%的營業稅及附加嗎？

5．精裝修業務，涂料、墻磚、電線、燈具、園林設備或林木應當甲供還是乙供？

6．幕墻、門窗、定制家具、鋼結構向生產廠商直采的節稅原理

7．代墊水電費的處理

8．裝修費用的處理（商品房住宅裝修一次到位實施細則）

9．精裝修家電和家具的處理（渝地稅（2011）221號）

10．扣留的質保金需要繳納營業稅嗎

11．對外付匯境外設計公司的設計費（室內設計、外立面設計、城市綜合體整體建筑設計）需要繳納10%的預提所得稅？

12．基礎設施、公共配套和開發間接費的稅務審核

五：銷售階段的核心財稅問題解析

1．到底什么樣的收入無需繳納營業稅？

（“應稅收入”與“非應稅收入”的區分標準和依據）

2．預征模式存在的主要問題

3．如何建立企業的土地增值稅預征模型

4．普通住宅物業如何定價

5．租賃保證金是否應繳營業稅

6．“交1000抵1萬”銷售業務應當如何操作業務流程、合同價款、開具發票？

7．老業主推薦新客戶贈送免物業管理費如何操作最節稅

8．物業公司免收的管理費是否應當視同銷售仍然確認會計收入、申報營業稅？

是否還負有代扣老業主20%的個人所得稅的義務？

9．開盤現場抽獎品活動所發生的費用應確認為“銷售費用”還是“營業外支出”？公司是否負有代扣20%個人所得稅的義務？

10．“買房送車位”業務應當如何約定合同條款以減少稅務糾紛

11．銷售精裝房按毛坯確認收入并預提裝修成本，另簽無償贈送裝修合同的危害

12．分時度假會員模式的稅收好處

13．房產稅的籌劃思路

14．會計亂用銷售費用和管理費用，預提部分費用的危害

六：資金管理中的核心財稅問題

1．借款費用或利息費用的稅務處理解析

2．集團企業資金集中的模式（轉貸的稅收利益）

3．混合性融資工具對營業稅、土地增值稅和所得稅影響

4．民間借貸的利息費用的稅前處理思路

5．借款費用的資本化與費用化對兩稅清算的影響差異

6．資產證券化存在的主要問題解析及規避（法律、財務、稅務）

7．BT項目和BOT項目資產證券化存在的主要問題解析

8．各省市股權投資類企業稅收優惠政策比較

9．GP（普通合伙人）和LP（有限合伙人）的財稅問題

七：營業稅、土地增值稅和企業所得稅的協調

1．三稅種的區別和聯系

2．實現規劃、拿地、建設和銷售等業務與稅務管理呼應

3．土地增值稅和企業所得稅的主要差異

八：項目出售的主要財稅問題解析

1．項目出售和資產剝離的區別

2．不同項目轉讓方式的主要財稅問題解析

3．項目轉讓給上市公司的財稅問題解析

九：現場互動，專家開放時間，解答學員疑難問題。

王老師

王老師：我公司特聘首席財稅導師，教授，武漢大學在讀博士。注冊稅務師、會計師、注冊內部審計師。資本運作高手，地產私募專家，全國房地產經理人聯合會研究員，國內

知名房地產行業實戰派納稅籌劃專家；《新會計準則與稅法差異分析》主編，中國財務總監資格認證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨立董事，某會計師事務所、稅務師事務所主任會

計師，多家銀行和多家證券公司的財稅顧問，多家房地產開發企業（上市和非上市企業），國有企業集團的稅務顧問。

具有十多年財務稅收管理工作經驗，具有豐富的資本運作經驗，主導參與多個地產私募基金的設立和運作，參與部分企業的境內外上市運作。在多年的財稅咨詢實踐中，對各類企業的投融資

運作管理有非常深入的研究。先后在全國各大城市主講《稅收籌劃》、《房地產企業融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產開發企業財稅管理要點及節稅方案設計》、《如何應對稅

務稽查》、《房地產企業資本運作與稅務規劃》、《兼并收購》等課題500余場，受訓企業負責人、財務人員多達上萬人。

培訓風格以實務見長，知識淵博、理論功底深厚。采用互動教學，內容充實新穎、氣氛活躍、案例經典、分析深刻，深受學員好評，在業內享有良好聲譽，被譽為“財稅通”。

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