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課程背景

房地產業、建筑業將施行的“營改增”坊間猜想不斷，何時實施既近且遠，這兩個行業營改增將對地方財政收入的獲取方式是一大挑戰，房地產業營業稅稅率5%，“營改增”之后增值稅率定為11%，僅僅稅率的變化嗎？

房地產、建筑業營改增糾結之時，2013年歲末央視連續炮轟土地增值稅征管不到位、大批房企“欠繳”土地增值稅之后，2014年各地再次祭起土地增值稅調控利器。加強土地增值稅征管已經成為2014年各地方稅務機關工作重點之一。為此，各省市紛紛出臺了加強土地增值稅清算管理的若干政策，清算口徑趨向嚴厲。并且國家稅務總局將建筑、房地產業納入2014年指令性檢查項目范圍，大范圍的全面檢查指向的房地產、建筑安裝業，一場戰斗來襲，您做好戰斗準備了嗎？我們在此背景下，特舉辦《2014房地產企業“營改增”準備與特殊業務涉稅問題處理技巧》專題講座，本講座以營改增政策為背景，以房地產企業拿地手段涉稅疑難問題為線索，以案例入手，全面揭示房地產企業項目開發中涉稅風險及納稅籌劃思路，進行理論升華，深度剖析，用最短的時間，讓我們房地產企業財務人員掌握房地產企業的項目開發疑難問題及營改增基本原理，全面控制其中的風險，并有效開展納稅籌劃，為企業爭取最大化的利益！

【參會對象】

房地產企業董事長、總經理、財務總監、稅務總監，財務主管、稅務主管，財務部長、財務經理及財會辦稅人員；國地稅相關人員、會計所、稅務師等相關人員等。

課程大綱

第一模塊：房地產業、建筑業營改增的納稅思考

一、營改增政策的解讀與實踐

1.我國流轉稅制的形成及增值稅改革

2.營改增試點的進展及總體規劃

3.為何營改增？改革的基本指導思想。營業稅有何弊端？

4.納稅人和扣繳義務人的認定

5.增值稅的一般計稅方法和簡易計稅方法

6.增值稅的適用稅率和征收率

7.銷售額、銷售折扣、銷售折讓的認定

8.增值稅的差額征稅規定

9.混業經營帶給房地產營改增什么風險？

10.鐵路運輸服務營改增后對于房地產有何影響？

11.快遞業營改增后對于房地產有何影響？

12.融資租賃業營改增后對于房地產有何影響？

13.房地產開發各階段能取哪些專用發票，哪些能抵扣？

14.營改增后房地產納稅義務發生時間和納稅地點有無變化

二、房地產企業應關注的營改增若干風險問題

1.房地產企業是營改增納稅人嗎？你有增值稅業務嗎？

2.房地產企業應該辦理一般納稅人嗎？假如有增值稅業務是再設公司還是分賬核算？

3.房地產企業不提供應稅服務就不涉及增值稅嗎？沒有營改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業務嗎？營改增后無處躲藏的現有贈送業務。

4.房地產企業可能涉及到增值稅哪些稅率？

5.房地產企業涉及代扣稅款如何處理？

6.房地產營改增后發生非正常損失如何處理？

7.固定資產進項稅額該不該抵扣？進項稅額轉出的納稅籌劃

8.房地產營改增后業主退房、折扣如何開具發票？

9.裝卸搬運營改增有什么變化？

10.倉儲服務營改增租賃雙方有何影響？

11.汽車可以抵扣了，汽油費能隨意抵扣嗎？

12.營改增后銷售固定資產該如何納稅？

第二模塊：房地產企業拿地環節涉稅難題及籌劃

一、房地產開發分為哪幾階段，各應關注哪些主要問題？

二、項目開發主體要不要提前選擇？要考慮哪些問題？

三、房地產企業項目拿地有多少種方式？

四、房地產企業招拍掛拿地涉稅問題及納稅籌劃

1.土地閑置費稅務如何處理？

2.契稅政策有多少？

3.土地轉讓如何契稅免征籌劃？

4.股權轉讓可否免征契稅？

5.購買注銷企業房產如何籌劃？

6.市政配套費是否屬于拿地的成交價格繳納契稅？

7.市政配套費減免能否減免契稅？

8.土地分割契稅如何處理？

9.劃撥用地轉讓契稅哪一方承擔？

10.工業用地如何變性為商業用地？

11.無效產權轉移能否退還契稅？

12.拆遷補償款用來購房契稅如何計算？

13.土地抵債法院判決后，受讓人繳納稅金后轉讓人還繳納稅款嗎？

14.招拍掛取得出讓土地要不要繳納耕地占用稅？

15.集團公司招拍掛土地怎么讓項目公司土地入賬？

16.招拍掛取得土地出讓合同如何簽訂？

17.招拍掛取得土地返還如何籌劃？

18.房地產企業定向招拍掛如何操作？

19.“建設+移交”模式置換土地如何納稅處理？

20.投資政府土地改造項目如何操作？

21.招拍掛凈地所支付的拆遷補償費如何處理？

22.招拍掛捆綁的廉租房、公租房該如何處理？

23.開發安置房如何確定計稅依據？

五、房地產企業項目收購涉稅問題及納稅籌劃

1. 直接轉讓土地納稅處理

2. 轉讓在建工程、半拉子工程納稅處理

3. 項目收購納稅的政策爭議

六、房地產企業股權收購涉稅問題及納稅籌劃

七、房地產企業合作開發涉稅風險及納稅籌劃

第三模塊：房地產開發項目建設階段涉稅難題處理及納稅籌劃

一、項目開發整體建設規劃

二、與建筑施工企業合作中甲供材如何處理

三、售樓部、樣板間的納稅問題

四、開發過程中土地使用稅怎么計算？

五、支付境外設計費如何扣繳增值稅？

六、如何結算完工成本？

七、如何實施合同有效管理？

八、如何確定項目開發投資回報率？

第四模塊：現場交流（學員問題現場答疑）

樊老師

注冊稅務師，國家稅務總局網絡培訓學院講師；

中國建筑財稅協會特邀講師、中國稅務報特邀撰稿人；

天和經濟研究所專家委員會委員、“房言稅語”欄目首席顧問；

著有多部專業書籍、發表專業論文百余篇，并在100多座城市舉行過專場講座。

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