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課程背景：

隨著全球數字經濟時代的到來和人工智能技術的迅猛發展，傳統產業園區正面臨前所未有的機遇與挑戰。傳統的招商模式依賴人脈、地緣和政策紅利，運營管理依賴人力、經驗和被動響應，已難以滿足新時期對精準化、高效化、智能化的發展要求。

AI技術作為新一輪科技革命的核心驅動力，正在深刻重塑產業招商的精準觸達與決策模式，以及園區運營的效率與體驗。

本課程應運而生，旨在系統性地為產業園區從業者解析AI核心概念，展示落地場景，傳授實戰方法，幫助園區在激烈的競爭中構建全新的AI賦能型核心競爭力，實現從“傳統地產”到“智慧生態”的跨越式升級。

課程收益：

掌握AI賦能產業園區的底層邏輯與落地方法論：系統理解AI（算力、算法、數據）與產業園區“招商-運營”全流程的適配邏輯，學會區分傳統地產思維與AI驅動的產業思維差異，能運用“產業地產價值金字塔模型”拆解園區價值重構路徑

掌握AI精準招商的全流程操作方法：學會運用“AI畫像→AI挖掘→AI方案”三步法開展招商工作，轉化高潛客戶池。

掌握AI驅動園區智慧運營的系統搭建方法：學會將傳統運營模式升級為“主動-協同-智能”模式，括用AI搭建基礎物業智慧體系，提升運營響應效率與資產效益。

掌握AI賦能園區增值運營與生態構建方法：學會運用AI分析企業業務數據與員工需求，搭建智慧產業生態，推動園區從“單一空間服務”向“產業生態共生”轉型。

掌握AI工具的實戰應用與趨勢預判方法：學會以“精準提問”為核心的AI工具使用邏輯，能針對招商去化、運營優化等具體業務場景設計AI指令，輸出落地方案；理解AI發展前沿與“新質生產力”“數字經濟”政策結合趨勢，為園區長期AI化升級儲備策略思路。

課程對象：

招商、產業促進及園區運營團隊

課程方式：

實戰講授+案例分析+視頻賞析+小組討論

課程大綱:

第一講：AI驅動產業園區升級的底層邏輯

一、AI發展背景與時代機遇

——第四次工業革命+技術革命（算力、算法和數據）

——政策與市場驅動

——《新一代人工智能發展規劃》+“新質生產力”和“數字經濟

二、產業園區轉型升級的內在需求

1. 產業地產現狀

1）供需不匹配

2）租金崩盤

3）空置率突顯

5）產業規劃六大誤區（空、舊、重、差、虛、泛）

2. 產業地產的困局

1）外部壓力疊加傳統政策調控深化

2）傳統開發模式失靈

3）市場供需矛盾

案例：東莞傳統制造業園區年均去化率＜30%，深圳寫字辦公樓年均去化率<10%。

三、傳統園區的四大困境

困境一：招商

困境二：政策

困境三：模式

困境四：盈利能力

四、產業地產如何破局

1. 產業思維的建立

——產業思維與地產思維的區別

——產業思維下的價值重構（資源和價值共生）

工具模型：基礎價值、核心價值、溢出價值

工具：產業地產價值金字塔模型

五、AI賦能下的產業思維

1. AI與“人”的關系（兩個誤區）

1）AI太復雜，技術門檻高？

2）AI會搶我們飯碗？

AI角色定位：全知信息來源+基本信息處理+全知產業顧問

2. AI與人的分工

AI使用的核心：會提問

案例分析：上海張江高科的“數字孿生園區”；金茂源環保集團數字化環保園區

第二講：AI賦能產業招商全流程

導入：傳統招商困境以及產業思維招商的邏輯

招客三步法：AI畫像->AI挖掘->AI方案。

——AI繪制動態產業地圖與精準靶向

一、AI構建超精細畫像

——用AI深度分析區域發展核心賽道（維度）

1. 技術成熟度

2. 融資（資產）

3. 專利數量

4. 團隊背景

5. 政策需求

6. 供應鏈伙伴

二、AI營銷自動化

——AIGC（生成式AI）——智能外呼機器人

線上自動營銷，高效觸達客戶

三、AI賦能方案定制

提問邏輯與模型：角色定位+內容需求+限制條件+補充細節

演練+討論：

——使用deepseek出臺一份本區域行業發展報告;完成該產業的SWOT分析；列出目前在區域內有辦公室但無獨立研發實驗室、且在近18個月內完成A輪或B輪融資的潛在企業清單Top20。

——請為A公司撰寫一封郵件初稿和一份5頁的PPT框架。核心要突出我們‘龍域中心’的硬科技產業生態、毗鄰高校的人才優勢、以及我們產業基金可能帶來的投融資對接價值，并列舉園區內已有的2家可形成產業協同的上下游企業。

演練：請各招商小組選擇一個自己的目標客戶，現場用AI生成定制化“破冰”郵件，并進行評比。

討論：這份清單如何轉化為我們的“高潛客戶池”？招商團隊如何分工跟進？

第三講：AI重構園區智慧運營體系

導入：傳統運營困境以及產業思維運營的邏輯

AI感知→AI鏈接→AI服務

一、AI賦能基礎物業管理

1. 運營邏輯

傳統模式：被動、孤立、人力密集型

現代化模式：主動、協同、智能算法驅動

2. 智慧物業——建立園區“情緒”監測系統

1）報事報修

2）滿意度

3）服務問詢

3. 智慧安防——主動預警式安防體系

——計算機視覺（CV）+AI巡檢機器人

4. 智慧能源

工具：能耗預測模型

5. 智慧設施

6. 智慧通行

——車位引導與反向尋車

案例：蘇州工業園如何利用智慧服務平臺

二、AI賦能增值運營管理

1. 智慧業務匹配

2. 智慧生活（社群活動、商業活動）

案例：金茂源環保集團智慧供應鏈系統

AI賦能運營實戰演練

指令要求：數據庫顯示，A公司（半導體芯片研究）需要開發新品的表面處理業務，B公司有富余產能且具備高端表面處理研發能力。請起草一份郵件，分別發給兩家公司CEO，提議由園區產業發展促進部組織一次線下交流會，并闡述合作共贏的三個潛在價值點。

現場演練+討論：

1. 利用AI制定一份園區智慧停車升級系統，對500個車位進行智慧化管理，制定一份方案。

2. 針對某低空經濟企業，提出一份完整的企業規劃與服務報告。

要求：自主探索指令，完善方案，小組對比。

李老師

李澤遠老師 產業規劃與運營專家

10年產業園運營實戰經驗

南京大學博士、南京大學產業教授

注冊環保工程師

廣東省產業發展專家庫專、深圳市環保協會專家庫專家

現任：中新產服城市發展運營股份有限公司丨聯合創始人

曾任：光大產業集團（民企500強）丨產業總監

曾任：南峰環保集團（特大電鍍環保專業園區）丨技術總監+高級工程師

曾任：中科龍崗技術轉化中心（國企）丨項目經理

曾任：中國石化（500強）丨設計院設計師

擅長領域：產業招商、園區開發規劃與運營、企業園區出海、產業地產投融資等

——專業領域硬實力+實戰領域項目操刀主力軍——

技術筑基?標準領航：5項行業標準定規+3項專利傍身，用硬核科研實力破解園區運營痛點

全鏈實戰?全球操盤：200萬方載體開發經驗，海內外多業態落地，從規劃設計到招商運營全流程

生態賦能?價值深耕：鏈接政企多維資源，700家企業服務積淀，以產業思維激活園區長效增長

[策劃-園區調研+定位+決策]廣東省珠海市斗門區電鍍表面集控區規劃（35平方公里）

廣東省珠海市金灣區產業集群規劃（一期1200畝）

廣東省深圳市寶安區航城產業園項目（9.8萬平方米）

廣東省深圳市坪山區生物醫藥產業園項目（9.6萬平方米）

馬來西亞新那旺工業園項目（15.33英畝）

泰國EEC經濟走廊汽車產業園項目（18英畝）

非洲喀麥隆鋼鐵物流園項目（5萬平方米）

馬里新能源貿易物流園項目（一期3.5萬平方米）

實施-園區設計+開發+運營：廣東省惠州大亞灣智控園項目（9.6萬平方米）

廣東省惠州市大亞灣機器人產業園項目（13.6萬平方米）

廣東省深圳市坪山半導體產業園（20萬平方米）

廣東省深圳市龍崗區大運小鎮項目（25萬方）

廣東省深圳市龍崗區商業CBD項目（17萬方）

廣東省東莞市松山湖總部獨棟項目（18萬平方米）

廣東省東莞市沙田集成電路產業園項目（20萬平方米）

廣西省南寧市鋼貿產業園項目（1077畝）

實戰經驗：

澤遠老師深耕環保工低碳產業園區域近20年，以“技術落地+產業賦能”為核心，融合環境理工專業深度與跨類型園區實戰經驗，從國企產學研孵化、民企環保園區研發到500強集團產業戰略布局，再到央企背景產服公司統籌管理，始終扎根產業一線，推動多項科技成果轉化與行業標準落地，是兼具“技術研發+招商運營+戰略管理”三維能力的實戰型專家。

——任職中新產服城市產城運營有限公司期間

1）戰略與經營管理：從目標拆解到落地管控

過程動作：承接董事會戰略目標后，牽頭召開跨部門研討會（覆蓋人力、招商、運營等6大部門），將“海外布局+深度運營”核心戰略拆解為3大板塊、12項子任務，同步制定《戰略任務節點管控表》，建立“周例會復盤+月度進度審核”機制，對3個重大項目及36個關鍵任務節點實行“紅黃綠”三色預警管理；

對應結果：完成集團海外業務戰略規劃、研發戰略方案及企業文化升級方案的編制與落地；36個關鍵任務節點均按期達成，無延期情況；組織協作效率提升40%，跨部門溝通成本降低35%。

2）招商運營與深度服務：從體系搭建到品牌升級

過程動作：牽頭梳理12個在營項目的運營短板，制定《園區運營標準化手冊》，涵蓋客戶入駐全流程；搭建“線上直播推介+線下產業沙龍”雙線推廣體系，同步拓展供應鏈金融、企業出海代辦等增值服務，建立大客戶分級管理機制；

對應結果：累計服務客戶超500家（含專精特新小巨人50余家、高新企業200余家），完成并維護招商面積超100萬方；籌辦大型產業展會、推廣活動超100次，公司行業品牌知名度調研評分提升65%；大客戶續約率達92%，增值服務收入占比提升至18%。

3）資源拓展與產業投資：從渠道搭建到項目落地

過程動作：帶隊走訪深圳各區投促局、東莞各鎮街政府等20余個政務部門，簽訂《產業招商合作協議》15份；篩選50余家商協會及200余個中介渠道建立分級合作機制，制定《渠道激勵管理辦法》；聯合政府設立產業投資基金，組建5人盡調團隊，對鋰電池拆解、無人駕駛芯片等12個標的開展技術可行性與市場前景調研，對接比亞迪、華為等頭部企業進行資源匹配。

對應結果：成功推動深圳坪山18萬方甲級寫字樓、龍崗21萬方商業寫字樓等重點項目落地；海外布局取得突破，喀麥隆30萬噸鋼鐵項目、馬里新能源儲能項目進入施工階段；投資的4個高科技項目完成A輪融資，其中2個項目啟動上市輔導。

——任職光大集團期間

1）招商攻堅與項目拓展：從資源整合到載體落地

過程動作：開展華南地區產業載體市場盡調，覆蓋10余個城市、30余個同類園區，形成《招商定價與策略分析報告》；對接中表協、莞民投等機構建立常態化合作，組織“產業對接會”12場；針對東莞表面處理園區項目，組建專項拓展團隊，歷時6個月完成政策對接、土地勘測、規劃調整等18項前置工作，協調解決環評審批中的3項核心問題。

對應結果：搭建涵蓋10余家國央企、30余家專精特新小巨人的招商資源庫，累計服務客戶超200家，完成并維護招商面積超50萬方；成功拓展深圳7萬方生物醫藥產學研載體、東莞5萬方松山湖產研載體、廣西1000畝電鍍+精細化工新材料產業園等重大項目，東莞2個表面處理園區（總建面30萬方）實現當年拿地當年啟動招商。

2）產業研究與標準化建設：從數據調研到體系輸出

過程動作：聚焦半導體、新能源等重點領域，組建4人研究小組，通過企業訪談、專利分析、市場數據梳理等方式，針對園區管理亂象，牽頭成立標準化小組，梳理開發、建設、招商等全流程節點；

對應結果：《COBLED全球顯示行業調研報告》《華南區環保表面處理園區投資分析》等成為集團項目決策核心依據，推動集團新增半導體配套園區業務板塊；18項管理制度（含投策測算標準、ESG管理手冊等）全面落地，園區招商周期縮短25%，運營投訴率降低60%。

——任職南峰集團期間：

1）研發戰略與團隊搭建：從方向錨定到機制完善

過程動作：深入集團3個電鍍園區一線，與20余名運營人員座談，梳理出“廢水處理成本高、資源回收率低”等6大核心痛點；

對應結果：明確5個優先級研發課題，研發投入方向與運營需求匹配度達100%；團隊研發效率提升30%，核心成員留存率達90%；制度落地后，研發經費使用合規率達100%，成果轉化積極性顯著提升。

——任職中科龍崗科技轉化中心期間

1）產業載體從0到1：從規劃設計到招商運營的全鏈條推進

過程動作：作為項目經理，牽頭對接龍崗城投集團與中科院技術轉移中心，明確“產學研融合”園區定位，創新提出“孵化器專業運營團隊+實體企業共建”模式，與朗坤環保敲定合作細節。

對應結果：中科朗坤綠色低碳產業園（20萬方）如期落地，從拿地到開園僅用時22個月，搭建的招商運營體系實現入園企業30家，出租率達85%；共建模式被龍崗區列為產學研合作典型案例，獲政府專項扶持資金200萬元。

2）科技成果轉化落地：從資源對接至生態培育

過程動作：梳理中科院104個研究所的198個項目資源，建立《優質科技成果數據庫》；在園區設立技術轉移中心，推出“免費場地+技術對接”孵化政策；帶隊赴京津冀魯對接12個科研團隊，組織“成果對接會”8場，促成與波頓集團、朗坤環保等企業的技術合作。

對應結果：引入企業中環保及上下游企業占比60%，培育國家高新企業3家，入孵企業知識產權擁有量超100件；實現技術轉移合作項目12個，帶動園區企業年產值增長40%；參與的《環保行業發展研究報告》《動力鋰電池國際專利分析》成為中科院區域合作決策參考資料。

主講課程：

《AI賦能產業招商與智慧運營》

《園區企業出海戰略及投資機會》

《產業園區全生命周期管理：規劃、招商和運營實戰》

《產業思維下的園區深度運營：從體系搭建到專業園區實務拆解》

《傳統產業園區破局之道——新型專業園區的投資開發與運營》

《新形勢下的產業地產如何破冰——產業思維下的投資招商運營》

授課風格：

實戰案例驅動，拒絕空洞理論——以親身經歷項目為核心素材，將實戰案例融入課程，拆解“拿地-規劃-招商-運營”全流程痛點，用“問題場景+解決方案”的模式讓理論落地，避免純概念堆砌。

技術與產業融合，兼具深度與廣度——結合產業教授視角，串聯“政策導向、產業鏈邏輯、資本運作”，讓技術型學員懂產業，產業型學員懂技術，實現跨維度知識融合。

互動式賦能，聚焦學員落地轉化——摒棄單向灌輸，通過“分組研討、工具演練、實戰復盤”等形式，引導學員結合自身項目提問；并依托政企資研多維資源，為學員提供“政策對接、資源匹配”的延伸建議，助力課程內容轉化為實際操作方案。

部分服務過的客戶：

中國稀土集團、金茂源環保集團、廣州市花都區城投、珠海市金灣區城投、珠海市高新區建投、深圳市坪山區城投、深圳市寶安區西鄉產投、中山市城建集團、惠州市大亞灣城投、比亞迪、華為、朗坤環保、波頓集團、中環保、莞民投、中表協、湖南長沙一力集團、湖南跨境電商協會、廣西南寧市清秀區城投、廣西欽州市高新區城建、駿翔集團、南京大學、山東大學、東莞理工城市學院等

部分授課評價：

澤遠老師在園區建設開發方面的專業素養極高，對產業園區開發有著豐富的實踐經驗和深厚的理論功底。他的《環保專業園區規劃發展與招商運營》在課程內容方面，非常系統且全面，涵蓋了專業產業園區開發運營的方方面面，知識點詳盡且深入淺出，讓我受益匪淺。

——南京大學 發展規劃處 花老師

聽完澤遠老師主講的《產業思維下的招商運營與管理》，我們運營團隊的管理視角完全被打開，老師課堂上分享的那些園區能耗成本對標數據、增值服務項目成功案例，都是平時我們挖空心思也找不到的寶貴參考。感覺一下子就拿到了打開降本增效大門的鑰匙！

——珠海金灣區城投 劉總經理

澤遠老師的《企業出海要點——非洲篇分享》的課程，給我們提供了不一樣的視角和文化，作為肉身出海的先行者，澤遠老師帶給我們太多的震撼和啟發。期待下一次課。通過這些方式，我們能夠更加深入地理解產業園區招商的實際運作和挑戰，尤其是怎么用經營的思維、運營的思維把招商工作做出質量。

——湖南跨境電商協會 張會長

老師的的課程內容全面且細致，對產業園區招商運營的各個階段和環節都進行了深入透徹的講解，教學方法多樣化，除了傳統的講解外，還運用了多媒體資料、小組討論、案例分析等多種形式，增強了學習的趣味性和參與度。學完這門課程后，我們能夠直接將所學知識運用到實際的產業園區招商工作中，提高招商業績。

——駿翔集團 許總監

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