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課程背景：

近年來(lái)，隨著地產(chǎn)行業(yè)的下行，過(guò)往以“地產(chǎn)思維”獲取的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由于園區(qū)銷(xiāo)售或租賃明顯下滑，導(dǎo)致很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資人將面臨巨大的虧損，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)正面臨著一系列嚴(yán)峻挑戰(zhàn)與重大機(jī)遇：

從“開(kāi)發(fā)”到“運(yùn)營(yíng)”：行業(yè)價(jià)值核心正從“空間提供”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”和“價(jià)值服務(wù)”，對(duì)園區(qū)操盤(pán)手的綜合能力提出了極高要求。

從“同質(zhì)”到“特色”：千園一面的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，迫使園區(qū)必須進(jìn)行精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位和特色化發(fā)展，招商壓力空前。

從“管理”到“賦能”：入駐企業(yè)的需求日益多元化、高端化，不僅需要物理空間，更需要技術(shù)、資本、人才、市場(chǎng)等全方位的產(chǎn)業(yè)賦能，運(yùn)營(yíng)服務(wù)的深度與廣度決定園區(qū)成敗。

要解決上述難題，在投資階段必須從“地產(chǎn)思維”向“產(chǎn)業(yè)思維”轉(zhuǎn)變，以“產(chǎn)業(yè)思維”明晰產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的投資邏輯。“產(chǎn)業(yè)思維”本質(zhì)上是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)思維，過(guò)往經(jīng)營(yíng)思維就是銷(xiāo)售或租賃，而這些思維模式已無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)的需求，現(xiàn)今的“產(chǎn)業(yè)思維”需將產(chǎn)業(yè)招商與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行有機(jī)融合，這樣才能保證產(chǎn)業(yè)園區(qū)的最終成功。

課程收益：

●掌握產(chǎn)業(yè)思維破局法：學(xué)會(huì)用“價(jià)值金字塔模型”區(qū)分產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)思維，運(yùn)用6大產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式解決空置、供需錯(cuò)配問(wèn)題。

●掌握產(chǎn)業(yè)投資測(cè)算與決策法：學(xué)會(huì)用“投資價(jià)值分析表”評(píng)估用地，構(gòu)建多元收益模型，明確持有型園區(qū)核心指標(biāo)與退出路徑。

●掌握產(chǎn)業(yè)招商創(chuàng)新與體系搭建法：學(xué)會(huì)12大招商模式，搭建“研+拓+招”體系，設(shè)計(jì)BSC考核與差異化傭金制度。

●掌握招商全流程實(shí)操法：學(xué)會(huì)清單化備資料、策劃營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、運(yùn)用談判技巧，通過(guò)“一對(duì)一專(zhuān)班”保障項(xiàng)目落地。

●掌握運(yùn)營(yíng)體系構(gòu)建與增值法：學(xué)會(huì)用“金字塔模型”搭分層服務(wù)體系，設(shè)計(jì)多元盈利結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)從“租戶(hù)管理”到“產(chǎn)業(yè)增值”。

課程對(duì)象：

項(xiàng)目經(jīng)理、招商人員、運(yùn)營(yíng)人員、產(chǎn)服人員、企業(yè)中高層管理者

課程方式：

問(wèn)卷調(diào)查+理論講解+分組教學(xué)+案例分析+互動(dòng)問(wèn)答+針對(duì)性研討

課程大綱

第一講：新冰河時(shí)代——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的宏觀巨變與破題之道

一、國(guó)內(nèi)外宏觀背景

1.國(guó)際格局背景

案例：東莞某傳統(tǒng)電子產(chǎn)業(yè)園因訂單轉(zhuǎn)移空置率上升

2.國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期背景

3.科技革命背景（企業(yè)新需求與新機(jī)遇）

——新需求：三特要求（特殊空間、特殊政策、特殊配套）

——新機(jī)遇：差異化定位、搶占產(chǎn)業(yè)新賽道的黃金機(jī)會(huì)

案例：深圳打造全球低空經(jīng)濟(jì)中心

4.企業(yè)出海背景

（1）企業(yè)出海現(xiàn)象

（2）企業(yè)出海影響

（3）園區(qū)新思路：企業(yè)出海服務(wù)

案例：臨港新片區(qū)設(shè)立“一帶一路”技術(shù)交流與轉(zhuǎn)移中心。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀與困局

1.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

1）供需不匹配

2）租金崩盤(pán)

3）空置率突顯

4）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃六大誤區(qū)（空、舊、重、差、虛、泛）

2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的困局

1）外部壓力疊加傳統(tǒng)政策調(diào)控深化

2）傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式失靈

3）市場(chǎng)供需矛盾

案例：東莞?jìng)鹘y(tǒng)制造業(yè)園區(qū)年均去化率＜30%，深圳寫(xiě)字辦公樓年均去化率<10%。

三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何破局

1.產(chǎn)業(yè)思維的建立

工具：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值金字塔模型

2.產(chǎn)業(yè)思維渠道下園區(qū)發(fā)展的六大模式

模式一：生態(tài)孵化器模式

核心邏輯：“孵化-加速-規(guī)模化”的全生命周期陪伴體系

渠道策略：科研院所的技術(shù)轉(zhuǎn)移辦公室（TTO）

核心渠道：“投資+孵化”模式，鏈接知名風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)（VC）

服務(wù)內(nèi)容：提供概念驗(yàn)證（PoC）、小試中試平臺(tái)、種子資金

案例：深圳南山科技園、蘇州國(guó)際科技園。

模式二：垂直產(chǎn)業(yè)深耕模式

核心邏輯：追求“小而美”，做細(xì)分賽道龍頭

渠道策略：專(zhuān)業(yè)渠道模式，垂直展會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟

招商對(duì)象：精準(zhǔn)鎖定該細(xì)分領(lǐng)域的“專(zhuān)精特新”、“小巨人”、海外細(xì)分技術(shù)龍頭

服務(wù)內(nèi)容：提供行業(yè)專(zhuān)屬的公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)、供應(yīng)鏈整合、專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域政策咨詢(xún)

案例：蘇州BioBAY（生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園）。

模式三：數(shù)字賦能模式

核心邏輯：利用IoT、AI、大數(shù)據(jù)等，將園區(qū)視為數(shù)字化產(chǎn)品來(lái)運(yùn)營(yíng)

渠道策略：技術(shù)驅(qū)動(dòng)模式，華為、阿里云等數(shù)字化解決方案巨頭建立生態(tài)合作

招商亮點(diǎn)：數(shù)字化賦能

服務(wù)內(nèi)容：通過(guò)數(shù)據(jù)挖掘創(chuàng)造價(jià)值

案例：深圳灣科技生態(tài)園的“MYBAY”APP；杭州阿里云supET工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園。

模式四：飛地經(jīng)濟(jì)與跨境合作模式

核心邏輯：作為“企業(yè)出海”與“國(guó)際技術(shù)合作”的橋頭堡和海外技術(shù)“引進(jìn)來(lái)”的承接站

渠道策略：國(guó)際渠道構(gòu)建賦能園區(qū)生態(tài)

服務(wù)內(nèi)容：出海企業(yè)全流程服務(wù)、引進(jìn)企業(yè)配套支持

案例：深港科技創(chuàng)新合作區(qū)、中新廣州知識(shí)城、中馬東盟國(guó)際產(chǎn)業(yè)園

模式五：基金驅(qū)動(dòng)模式

核心邏輯：產(chǎn)業(yè)基金為核心抓手，“投資”代替“補(bǔ)貼”，深度綁定企業(yè)，享受成長(zhǎng)紅利

渠道策略：資本渠道，與政府引導(dǎo)基金、社會(huì)化資本合作成立針對(duì)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向的股權(quán)投資基金。

招商方式：“基地+基金”聯(lián)動(dòng)招商

收益模式：?jiǎn)我蛔饨鹱優(yōu)?ldquo;租金+股東收益”

模式六：專(zhuān)業(yè)環(huán)保園區(qū)模式

核心邏輯：稀缺M3+環(huán)保特許經(jīng)營(yíng)權(quán)

渠道策略：特殊涉重高環(huán)保需求行業(yè)

招商方式：行業(yè)招商

收益模式：超額租金+環(huán)保服務(wù)+供應(yīng)鏈+能源+股權(quán)收益

案例：金茂源環(huán)保電鍍產(chǎn)業(yè)園；東莞某共性工廠(chǎng)產(chǎn)業(yè)園

3.產(chǎn)業(yè)思維下產(chǎn)業(yè)園各方訴求剖析

1）政府/城投方訴求

——傳統(tǒng)地產(chǎn)思維下的訴求剖析：土地出讓收入、固定資產(chǎn)投資、形象工程

——產(chǎn)業(yè)思維下的深層訴求：產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、持續(xù)稅收、人才引進(jìn)留存、就業(yè)社會(huì)穩(wěn)定、科技創(chuàng)新

——產(chǎn)業(yè)思維下的解決方案：新的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、新的指標(biāo)體系、新的知名度與影響力

2）園區(qū)運(yùn)營(yíng)商/開(kāi)發(fā)商

——傳統(tǒng)地產(chǎn)思維下的訴求剖析：快去化、高租金溢價(jià)、低運(yùn)營(yíng)成本

——產(chǎn)業(yè)思維下的深層訴求：長(zhǎng)期穩(wěn)定收益、高附加值品牌、低空置率與留存率、生態(tài)圈構(gòu)建

——產(chǎn)業(yè)思維下的解決方案：重塑商業(yè)模式、搭建服務(wù)平臺(tái)、建立產(chǎn)投團(tuán)隊(duì)

3）入駐企業(yè)

——傳統(tǒng)地產(chǎn)思維下的訴求：低成本空間、基礎(chǔ)配套、優(yōu)惠政策

——產(chǎn)業(yè)思維下的深層訴求：產(chǎn)業(yè)賦能與成長(zhǎng)、生態(tài)協(xié)同與合作、政策精準(zhǔn)直達(dá)、形象背書(shū)與品牌提升、靈活性

——產(chǎn)業(yè)思維下的解決方案：“一企一策”精準(zhǔn)賦能、產(chǎn)業(yè)對(duì)接促成業(yè)務(wù)合作、搭建產(chǎn)業(yè)社群、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)

4）資本方/投資者

——傳統(tǒng)地產(chǎn)思維下的訴求：資產(chǎn)增值、穩(wěn)定租金回報(bào)

——產(chǎn)業(yè)思維下的深層訴求：分享產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)紅利；項(xiàng)目池投資風(fēng)險(xiǎn)分散；ESG價(jià)值。

——產(chǎn)業(yè)思維下的解決方案：“地產(chǎn)故事”轉(zhuǎn)為“產(chǎn)業(yè)生態(tài)故事”、“地產(chǎn)基金+產(chǎn)業(yè)基金”雙輪驅(qū)動(dòng)投資結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)指標(biāo)（非地產(chǎn)指標(biāo)）證明園區(qū)價(jià)值

討論：當(dāng)前你所在項(xiàng)目的四方訴求分別是什么

第二講：價(jià)值重構(gòu)——產(chǎn)業(yè)思維下的園區(qū)投資決策與路徑設(shè)計(jì)

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資邏輯

1.產(chǎn)業(yè)園投資邏輯的變化

1）傳統(tǒng)地產(chǎn)投資邏輯

核心：賭地段、賭增值。價(jià)值核心是土地紅利

公式：利潤(rùn)=(售價(jià)-土地成本-建安成本)*去化面積

關(guān)注指標(biāo)：容積率、溢價(jià)空間、去化速度

2）產(chǎn)業(yè)思維投資邏輯

核心：育產(chǎn)業(yè)、享增值。價(jià)值核心是產(chǎn)業(yè)紅利

公式：價(jià)值=(基礎(chǔ)租金+產(chǎn)業(yè)服務(wù)費(fèi)+股權(quán)投資回報(bào)+資產(chǎn)增值)*時(shí)間

關(guān)注指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)定位、客群需求、運(yùn)營(yíng)模型、退出路徑

2.產(chǎn)業(yè)思維投資邏輯下的關(guān)鍵問(wèn)題

問(wèn)題一：為誰(shuí)而建？目標(biāo)客群，核心需求

問(wèn)題二：為何而來(lái)？差異化

問(wèn)題三：如何盈利？租金、服務(wù)、投資

問(wèn)題四：如何退出？REITs、整體轉(zhuǎn)讓、長(zhǎng)期持有

二、不同工業(yè)用地投資價(jià)值分析

1.用地類(lèi)型劃分

2.用地用途

3.投資價(jià)值

4.投資風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

5.產(chǎn)業(yè)思維下的操作要點(diǎn)

工具：投資價(jià)值分析表

三、產(chǎn)業(yè)園用地性質(zhì)、用地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)類(lèi)型與區(qū)域選取邏輯

1.區(qū)域選取邏輯

1）產(chǎn)業(yè)基因論

2）政策紅利論

3）城市能級(jí)論

2.產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、用地性質(zhì)與規(guī)劃的匹配

1）研發(fā)型產(chǎn)業(yè)M0

2）試制融合型產(chǎn)業(yè)M1

3）生產(chǎn)制造型產(chǎn)業(yè)M1/M2

4）重污染行業(yè)M3

討論：不同行業(yè)地塊選擇邏輯

四、產(chǎn)業(yè)園物業(yè)設(shè)計(jì)思路與價(jià)值分析

1.傳統(tǒng)設(shè)計(jì)思路VS產(chǎn)業(yè)思維設(shè)計(jì)思路

2.關(guān)鍵設(shè)計(jì)維度：荷載、層高、柱距、配套

3.價(jià)值分：提高租金溢價(jià)、降低招商難度、提升客戶(hù)粘性

五、產(chǎn)業(yè)園投資測(cè)算邏輯分析

1.傳統(tǒng)測(cè)算邏輯（開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型）

核心指標(biāo)：IRR（內(nèi)部收益率）、凈利潤(rùn)率、現(xiàn)金流回正周期。

模型：重點(diǎn)關(guān)注銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本

2.產(chǎn)業(yè)思維測(cè)算邏輯（持有運(yùn)營(yíng)型）

1）核心指標(biāo)：NOI（凈運(yùn)營(yíng)收入）、CapRate（資本化率）、EBITDA（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)）

2）收入模型重構(gòu)：基礎(chǔ)租金收入+產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入（NOI）+產(chǎn)業(yè)投資收入

3）成本模型重構(gòu)：常規(guī)成本+計(jì)提產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)的搭建和研發(fā)成本+產(chǎn)業(yè)投資基金撥備。

4）投資周期：10-15年

5）退出方式：REITs、轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)期資本

第三講：招商破局——產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的12大模式與全流程實(shí)操落地

一、產(chǎn)業(yè)園招商引資概述：理念、挑戰(zhàn)與趨勢(shì)

1.招商引資的概念與核心原則

產(chǎn)業(yè)招商概念重塑：從“地產(chǎn)思維”到“產(chǎn)業(yè)思維”轉(zhuǎn)變

產(chǎn)業(yè)招商引資的主要難點(diǎn)與痛點(diǎn)：項(xiàng)目荒、要求高、創(chuàng)新差、效率低、專(zhuān)業(yè)弱

2.招商引資的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

1）產(chǎn)業(yè)園招商現(xiàn)狀

——“粗放式”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)化”；“單一要素”競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向“綜合生態(tài)”競(jìng)爭(zhēng)

2）產(chǎn)業(yè)園招商趨勢(shì)

——數(shù)字化（大數(shù)據(jù)招商）、資本化（基金招商）、生態(tài)化（產(chǎn)業(yè)鏈/集群招商）、協(xié)同化（飛地招商）、專(zhuān)業(yè)化（委托招商）

二、產(chǎn)業(yè)園招商十二大創(chuàng)新模式

模式一：產(chǎn)業(yè)鏈招商（核心）

案例：坪山比亞迪新能源產(chǎn)業(yè)鏈招商

模式二：基金招商/資本招商（利器）

案例：深圳前海產(chǎn)業(yè)基金招商；深圳坪山汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基金招商

模式三：飛地招商（協(xié)同）

案例：廣西賀州首飾環(huán)保園招商

模式四：眾創(chuàng)孵化模式（育苗）

案例：深圳寶安某國(guó)家級(jí)孵化器招商

模式五：產(chǎn)業(yè)生態(tài)招商（最高形態(tài)）

案例：東莞共性工廠(chǎng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)招商

模式六：以商招商/聯(lián)合招商（借力）

案例：深圳某產(chǎn)業(yè)園上下樓變上下游以商招商

模式七：定制化服務(wù)招商（VIP服務(wù)）

案例：惠州某比亞迪園區(qū)產(chǎn)業(yè)招商

模式八：數(shù)智招商/云招商（賦能）

案例：惠州大亞灣智造產(chǎn)業(yè)園招商

模式九：PPP模式（參與）

案例：廣西玉林某大型印染環(huán)保園區(qū)招商

模式十：線(xiàn)上（AI）招商（流量）

案例：商辦網(wǎng)線(xiàn)上招商拓客

模式十一：訂單招商（供應(yīng)鏈）

模式十二：其他模式：校友招商、大賽招商

案例：杭州deepseek招商；蘇州工業(yè)園招商

三、產(chǎn)業(yè)招商的策略制定

1.產(chǎn)業(yè)園前期策劃與客戶(hù)畫(huà)像

1）傳統(tǒng)地產(chǎn)思維策劃：客戶(hù)畫(huà)像模糊

2）產(chǎn)業(yè)思維下的策劃：產(chǎn)業(yè)研究與定位先行、空間產(chǎn)品匹配產(chǎn)業(yè)需求

3）精準(zhǔn)客戶(hù)畫(huà)像

畫(huà)像維度：產(chǎn)業(yè)鏈位置、企業(yè)規(guī)模與階段、技術(shù)/業(yè)務(wù)特征、痛點(diǎn)與需求、擴(kuò)張動(dòng)機(jī)

輸出：《目標(biāo)企業(yè)清單》《企業(yè)畫(huà)像白皮書(shū)》

2.產(chǎn)業(yè)園招商體系搭建

大腦+手+拳頭：產(chǎn)業(yè)研究崗+渠道拓展崗+招商顧問(wèn)崗

3.產(chǎn)業(yè)園招商制度文件

解讀：《招商工作手冊(cè)》

4.產(chǎn)業(yè)園招商團(tuán)隊(duì)管理與考核

工具：招商平衡計(jì)分卡

5.產(chǎn)業(yè)園招商渠道管理與傭金制度

1）渠道分類(lèi)與管理——傳統(tǒng)渠道（中介）+產(chǎn)業(yè)渠道（核心）

2）傭金制度設(shè)計(jì)

新型傭金制度特點(diǎn)：差異化傭金；“介紹費(fèi)”+“落地獎(jiǎng)”；長(zhǎng)期綁定（重要渠道）

正面案例：深圳某芯片智造產(chǎn)業(yè)園，如何通過(guò)大數(shù)據(jù)+產(chǎn)業(yè)基金+產(chǎn)業(yè)鏈+飛地招引某擬上市公司

反面案例：深圳某半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園招商策略失誤導(dǎo)致項(xiàng)目招商成果幾乎為零

討論：根據(jù)自己現(xiàn)有目前項(xiàng)目，創(chuàng)新招商模式。

四、產(chǎn)業(yè)招商實(shí)操

1.招商資料準(zhǔn)備

2.招商過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)

1）廣域營(yíng)銷(xiāo)

2）精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)

3）線(xiàn)上投流

3.項(xiàng)目洽談與談判

討論+實(shí)戰(zhàn)演練：分小組6類(lèi)不同類(lèi)型客戶(hù)實(shí)戰(zhàn)分析演練

4.項(xiàng)目簽約與落地

1）簽約流程管理：標(biāo)準(zhǔn)化流程建立

2）項(xiàng)目落地管理：實(shí)施建立“一對(duì)一”項(xiàng)目落地服務(wù)專(zhuān)班

第四講：運(yùn)營(yíng)增值——從租戶(hù)管理到產(chǎn)業(yè)生態(tài)的價(jià)值升級(jí)之路

一、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)的內(nèi)涵與價(jià)值

1.運(yùn)營(yíng)的概念與內(nèi)涵深化

2.產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)的卓越價(jià)值

1）對(duì)企業(yè)的價(jià)值

2）對(duì)園區(qū)的價(jià)值

3）對(duì)區(qū)域的價(jià)值

二、產(chǎn)業(yè)思維運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)化構(gòu)建與實(shí)施

1.產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容設(shè)計(jì)

1）金字塔服務(wù)搭建

——塔基+塔身+塔尖=基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)+企業(yè)成長(zhǎng)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)

工具：金字塔模型

2）基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)

——安保、保潔、綠化、維修、能源管理、停車(chē)場(chǎng)管理等

目標(biāo)：標(biāo)準(zhǔn)化、高效化、智能化

3）企業(yè)成長(zhǎng)服務(wù)

——政策+市場(chǎng)+資本+人才

4）產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)

——公共技術(shù)平臺(tái)；產(chǎn)業(yè)社群運(yùn)營(yíng)+數(shù)據(jù)賦能

目標(biāo)：構(gòu)建壁壘，實(shí)現(xiàn)價(jià)值共

2.產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系搭建

1）組織保障+資源整合——成立產(chǎn)業(yè)服務(wù)部，充當(dāng)資源整合者角色

2）數(shù)字化保障——構(gòu)建園區(qū)數(shù)字化平臺(tái)

3）流程與標(biāo)準(zhǔn)——建立《企業(yè)服務(wù)需求響應(yīng)SOP》

3.產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)收益分析

1）傳統(tǒng)園區(qū)收益

單一收益來(lái)源：租金+物業(yè)費(fèi)+水電費(fèi)差

2）產(chǎn)業(yè)思維園區(qū)收益

——基礎(chǔ)收益+服務(wù)收益+投資收益+增值收益

案例分析+小組討論：金茂源專(zhuān)業(yè)環(huán)保園區(qū)

案例分析+小組討論：蘇州BioBAY

案例分析+小組討論：深圳灣科技生態(tài)園

案例分析+小組討論：張江高科四大園區(qū)的定位、模式、訴求、體系、創(chuàng)新

李老師

李澤遠(yuǎn)老師 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家

10年產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)

南京大學(xué)博士、南京大學(xué)產(chǎn)業(yè)教授

注冊(cè)環(huán)保工程師

廣東省產(chǎn)業(yè)發(fā)展專(zhuān)家?guī)鞂?zhuān)、深圳市環(huán)保協(xié)會(huì)專(zhuān)家?guī)鞂?zhuān)家

現(xiàn)任：中新產(chǎn)服城市發(fā)展運(yùn)營(yíng)股份有限公司丨聯(lián)合創(chuàng)始人

曾任：光大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)（民企500強(qiáng)）丨產(chǎn)業(yè)總監(jiān)

曾任：南峰環(huán)保集團(tuán)（特大電鍍環(huán)保專(zhuān)業(yè)園區(qū)）丨技術(shù)總監(jiān)+高級(jí)工程師

曾任：中科龍崗技術(shù)轉(zhuǎn)化中心（國(guó)企）丨項(xiàng)目經(jīng)理

曾任：中國(guó)石化（500強(qiáng)）丨設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師

擅長(zhǎng)領(lǐng)域：產(chǎn)業(yè)招商、園區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)、企業(yè)園區(qū)出海、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投融資等

——專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域硬實(shí)力+實(shí)戰(zhàn)領(lǐng)域項(xiàng)目操刀主力軍——

技術(shù)筑基?標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)航：5項(xiàng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)定規(guī)+3項(xiàng)專(zhuān)利傍身，用硬核科研實(shí)力破解園區(qū)運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)

全鏈實(shí)戰(zhàn)?全球操盤(pán)：200萬(wàn)方載體開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，海內(nèi)外多業(yè)態(tài)落地，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到招商運(yùn)營(yíng)全流程

生態(tài)賦能?價(jià)值深耕：鏈接政企多維資源，700家企業(yè)服務(wù)積淀，以產(chǎn)業(yè)思維激活園區(qū)長(zhǎng)效增長(zhǎng)

[策劃-園區(qū)調(diào)研+定位+決策]廣東省珠海市斗門(mén)區(qū)電鍍表面集控區(qū)規(guī)劃（35平方公里）

廣東省珠海市金灣區(qū)產(chǎn)業(yè)集群規(guī)劃（一期1200畝）

廣東省深圳市寶安區(qū)航城產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目（9.8萬(wàn)平方米）

廣東省深圳市坪山區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目（9.6萬(wàn)平方米）

馬來(lái)西亞新那旺工業(yè)園項(xiàng)目（15.33英畝）

泰國(guó)EEC經(jīng)濟(jì)走廊汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目（18英畝）

非洲喀麥隆鋼鐵物流園項(xiàng)目（5萬(wàn)平方米）

馬里新能源貿(mào)易物流園項(xiàng)目（一期3.5萬(wàn)平方米）

實(shí)施-園區(qū)設(shè)計(jì)+開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)：廣東省惠州大亞灣智控園項(xiàng)目（9.6萬(wàn)平方米）

廣東省惠州市大亞灣機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目（13.6萬(wàn)平方米）

廣東省深圳市坪山半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園（20萬(wàn)平方米）

廣東省深圳市龍崗區(qū)大運(yùn)小鎮(zhèn)項(xiàng)目（25萬(wàn)方）

廣東省深圳市龍崗區(qū)商業(yè)CBD項(xiàng)目（17萬(wàn)方）

廣東省東莞市松山湖總部獨(dú)棟項(xiàng)目（18萬(wàn)平方米）

廣東省東莞市沙田集成電路產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目（20萬(wàn)平方米）

廣西省南寧市鋼貿(mào)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目（1077畝）

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：

澤遠(yuǎn)老師深耕環(huán)保工低碳產(chǎn)業(yè)園區(qū)域近20年，以“技術(shù)落地+產(chǎn)業(yè)賦能”為核心，融合環(huán)境理工專(zhuān)業(yè)深度與跨類(lèi)型園區(qū)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，從國(guó)企產(chǎn)學(xué)研孵化、民企環(huán)保園區(qū)研發(fā)到500強(qiáng)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局，再到央企背景產(chǎn)服公司統(tǒng)籌管理，始終扎根產(chǎn)業(yè)一線(xiàn)，推動(dòng)多項(xiàng)科技成果轉(zhuǎn)化與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)落地，是兼具“技術(shù)研發(fā)+招商運(yùn)營(yíng)+戰(zhàn)略管理”三維能力的實(shí)戰(zhàn)型專(zhuān)家。

——任職中新產(chǎn)服城市產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)有限公司期間

1）戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)管理：從目標(biāo)拆解到落地管控

過(guò)程動(dòng)作：承接董事會(huì)戰(zhàn)略目標(biāo)后，牽頭召開(kāi)跨部門(mén)研討會(huì)（覆蓋人力、招商、運(yùn)營(yíng)等6大部門(mén)），將“海外布局+深度運(yùn)營(yíng)”核心戰(zhàn)略拆解為3大板塊、12項(xiàng)子任務(wù)，同步制定《戰(zhàn)略任務(wù)節(jié)點(diǎn)管控表》，建立“周例會(huì)復(fù)盤(pán)+月度進(jìn)度審核”機(jī)制，對(duì)3個(gè)重大項(xiàng)目及36個(gè)關(guān)鍵任務(wù)節(jié)點(diǎn)實(shí)行“紅黃綠”三色預(yù)警管理；

對(duì)應(yīng)結(jié)果：完成集團(tuán)海外業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃、研發(fā)戰(zhàn)略方案及企業(yè)文化升級(jí)方案的編制與落地；36個(gè)關(guān)鍵任務(wù)節(jié)點(diǎn)均按期達(dá)成，無(wú)延期情況；組織協(xié)作效率提升40%，跨部門(mén)溝通成本降低35%。

2）招商運(yùn)營(yíng)與深度服務(wù)：從體系搭建到品牌升級(jí)

過(guò)程動(dòng)作：牽頭梳理12個(gè)在營(yíng)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)短板，制定《園區(qū)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè)》，涵蓋客戶(hù)入駐全流程；搭建“線(xiàn)上直播推介+線(xiàn)下產(chǎn)業(yè)沙龍”雙線(xiàn)推廣體系，同步拓展供應(yīng)鏈金融、企業(yè)出海代辦等增值服務(wù)，建立大客戶(hù)分級(jí)管理機(jī)制；

對(duì)應(yīng)結(jié)果：累計(jì)服務(wù)客戶(hù)超500家（含專(zhuān)精特新小巨人50余家、高新企業(yè)200余家），完成并維護(hù)招商面積超100萬(wàn)方；籌辦大型產(chǎn)業(yè)展會(huì)、推廣活動(dòng)超100次，公司行業(yè)品牌知名度調(diào)研評(píng)分提升65%；大客戶(hù)續(xù)約率達(dá)92%，增值服務(wù)收入占比提升至18%。

3）資源拓展與產(chǎn)業(yè)投資：從渠道搭建到項(xiàng)目落地

過(guò)程動(dòng)作：帶隊(duì)走訪(fǎng)深圳各區(qū)投促局、東莞各鎮(zhèn)街政府等20余個(gè)政務(wù)部門(mén)，簽訂《產(chǎn)業(yè)招商合作協(xié)議》15份；篩選50余家商協(xié)會(huì)及200余個(gè)中介渠道建立分級(jí)合作機(jī)制，制定《渠道激勵(lì)管理辦法》；聯(lián)合政府設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金，組建5人盡調(diào)團(tuán)隊(duì)，對(duì)鋰電池拆解、無(wú)人駕駛芯片等12個(gè)標(biāo)的開(kāi)展技術(shù)可行性與市場(chǎng)前景調(diào)研，對(duì)接比亞迪、華為等頭部企業(yè)進(jìn)行資源匹配。

對(duì)應(yīng)結(jié)果：成功推動(dòng)深圳坪山18萬(wàn)方甲級(jí)寫(xiě)字樓、龍崗21萬(wàn)方商業(yè)寫(xiě)字樓等重點(diǎn)項(xiàng)目落地；海外布局取得突破，喀麥隆30萬(wàn)噸鋼鐵項(xiàng)目、馬里新能源儲(chǔ)能項(xiàng)目進(jìn)入施工階段；投資的4個(gè)高科技項(xiàng)目完成A輪融資，其中2個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)上市輔導(dǎo)。

——任職光大集團(tuán)期間

1）招商攻堅(jiān)與項(xiàng)目拓展：從資源整合到載體落地

過(guò)程動(dòng)作：開(kāi)展華南地區(qū)產(chǎn)業(yè)載體市場(chǎng)盡調(diào)，覆蓋10余個(gè)城市、30余個(gè)同類(lèi)園區(qū)，形成《招商定價(jià)與策略分析報(bào)告》；對(duì)接中表協(xié)、莞民投等機(jī)構(gòu)建立常態(tài)化合作，組織“產(chǎn)業(yè)對(duì)接會(huì)”12場(chǎng)；針對(duì)東莞表面處理園區(qū)項(xiàng)目，組建專(zhuān)項(xiàng)拓展團(tuán)隊(duì)，歷時(shí)6個(gè)月完成政策對(duì)接、土地勘測(cè)、規(guī)劃調(diào)整等18項(xiàng)前置工作，協(xié)調(diào)解決環(huán)評(píng)審批中的3項(xiàng)核心問(wèn)題。

對(duì)應(yīng)結(jié)果：搭建涵蓋10余家國(guó)央企、30余家專(zhuān)精特新小巨人的招商資源庫(kù)，累計(jì)服務(wù)客戶(hù)超200家，完成并維護(hù)招商面積超50萬(wàn)方；成功拓展深圳7萬(wàn)方生物醫(yī)藥產(chǎn)學(xué)研載體、東莞5萬(wàn)方松山湖產(chǎn)研載體、廣西1000畝電鍍+精細(xì)化工新材料產(chǎn)業(yè)園等重大項(xiàng)目，東莞2個(gè)表面處理園區(qū)（總建面30萬(wàn)方）實(shí)現(xiàn)當(dāng)年拿地當(dāng)年啟動(dòng)招商。

2）產(chǎn)業(yè)研究與標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)：從數(shù)據(jù)調(diào)研到體系輸出

過(guò)程動(dòng)作：聚焦半導(dǎo)體、新能源等重點(diǎn)領(lǐng)域，組建4人研究小組，通過(guò)企業(yè)訪(fǎng)談、專(zhuān)利分析、市場(chǎng)數(shù)據(jù)梳理等方式，針對(duì)園區(qū)管理亂象，牽頭成立標(biāo)準(zhǔn)化小組，梳理開(kāi)發(fā)、建設(shè)、招商等全流程節(jié)點(diǎn)；

對(duì)應(yīng)結(jié)果：《COBLED全球顯示行業(yè)調(diào)研報(bào)告》《華南區(qū)環(huán)保表面處理園區(qū)投資分析》等成為集團(tuán)項(xiàng)目決策核心依據(jù)，推動(dòng)集團(tuán)新增半導(dǎo)體配套園區(qū)業(yè)務(wù)板塊；18項(xiàng)管理制度（含投策測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)、ESG管理手冊(cè)等）全面落地，園區(qū)招商周期縮短25%，運(yùn)營(yíng)投訴率降低60%。

——任職南峰集團(tuán)期間：

1）研發(fā)戰(zhàn)略與團(tuán)隊(duì)搭建：從方向錨定到機(jī)制完善

過(guò)程動(dòng)作：深入集團(tuán)3個(gè)電鍍園區(qū)一線(xiàn)，與20余名運(yùn)營(yíng)人員座談，梳理出“廢水處理成本高、資源回收率低”等6大核心痛點(diǎn)；

對(duì)應(yīng)結(jié)果：明確5個(gè)優(yōu)先級(jí)研發(fā)課題，研發(fā)投入方向與運(yùn)營(yíng)需求匹配度達(dá)100%；團(tuán)隊(duì)研發(fā)效率提升30%，核心成員留存率達(dá)90%；制度落地后，研發(fā)經(jīng)費(fèi)使用合規(guī)率達(dá)100%，成果轉(zhuǎn)化積極性顯著提升。

——任職中科龍崗科技轉(zhuǎn)化中心期間

1）產(chǎn)業(yè)載體從0到1：從規(guī)劃設(shè)計(jì)到招商運(yùn)營(yíng)的全鏈條推進(jìn)

過(guò)程動(dòng)作：作為項(xiàng)目經(jīng)理，牽頭對(duì)接龍崗城投集團(tuán)與中科院技術(shù)轉(zhuǎn)移中心，明確“產(chǎn)學(xué)研融合”園區(qū)定位，創(chuàng)新提出“孵化器專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)+實(shí)體企業(yè)共建”模式，與朗坤環(huán)保敲定合作細(xì)節(jié)。

對(duì)應(yīng)結(jié)果：中科朗坤綠色低碳產(chǎn)業(yè)園（20萬(wàn)方）如期落地，從拿地到開(kāi)園僅用時(shí)22個(gè)月，搭建的招商運(yùn)營(yíng)體系實(shí)現(xiàn)入園企業(yè)30家，出租率達(dá)85%；共建模式被龍崗區(qū)列為產(chǎn)學(xué)研合作典型案例，獲政府專(zhuān)項(xiàng)扶持資金200萬(wàn)元。

2）科技成果轉(zhuǎn)化落地：從資源對(duì)接至生態(tài)培育

過(guò)程動(dòng)作：梳理中科院104個(gè)研究所的198個(gè)項(xiàng)目資源，建立《優(yōu)質(zhì)科技成果數(shù)據(jù)庫(kù)》；在園區(qū)設(shè)立技術(shù)轉(zhuǎn)移中心，推出“免費(fèi)場(chǎng)地+技術(shù)對(duì)接”孵化政策；帶隊(duì)赴京津冀魯對(duì)接12個(gè)科研團(tuán)隊(duì)，組織“成果對(duì)接會(huì)”8場(chǎng)，促成與波頓集團(tuán)、朗坤環(huán)保等企業(yè)的技術(shù)合作。

對(duì)應(yīng)結(jié)果：引入企業(yè)中環(huán)保及上下游企業(yè)占比60%，培育國(guó)家高新企業(yè)3家，入孵企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)擁有量超100件；實(shí)現(xiàn)技術(shù)轉(zhuǎn)移合作項(xiàng)目12個(gè)，帶動(dòng)園區(qū)企業(yè)年產(chǎn)值增長(zhǎng)40%；參與的《環(huán)保行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》《動(dòng)力鋰電池國(guó)際專(zhuān)利分析》成為中科院區(qū)域合作決策參考資料。

主講課程：

《AI賦能產(chǎn)業(yè)招商與智慧運(yùn)營(yíng)》

《園區(qū)企業(yè)出海戰(zhàn)略及投資機(jī)會(huì)》

《產(chǎn)業(yè)園區(qū)全生命周期管理：規(guī)劃、招商和運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)》

《產(chǎn)業(yè)思維下的園區(qū)深度運(yùn)營(yíng)：從體系搭建到專(zhuān)業(yè)園區(qū)實(shí)務(wù)拆解》

《傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)破局之道——新型專(zhuān)業(yè)園區(qū)的投資開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)》

《新形勢(shì)下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何破冰——產(chǎn)業(yè)思維下的投資招商運(yùn)營(yíng)》

授課風(fēng)格：

實(shí)戰(zhàn)案例驅(qū)動(dòng)，拒絕空洞理論——以親身經(jīng)歷項(xiàng)目為核心素材，將實(shí)戰(zhàn)案例融入課程，拆解“拿地-規(guī)劃-招商-運(yùn)營(yíng)”全流程痛點(diǎn)，用“問(wèn)題場(chǎng)景+解決方案”的模式讓理論落地，避免純概念堆砌。

技術(shù)與產(chǎn)業(yè)融合，兼具深度與廣度——結(jié)合產(chǎn)業(yè)教授視角，串聯(lián)“政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)鏈邏輯、資本運(yùn)作”，讓技術(shù)型學(xué)員懂產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)型學(xué)員懂技術(shù)，實(shí)現(xiàn)跨維度知識(shí)融合。

互動(dòng)式賦能，聚焦學(xué)員落地轉(zhuǎn)化——摒棄單向灌輸，通過(guò)“分組研討、工具演練、實(shí)戰(zhàn)復(fù)盤(pán)”等形式，引導(dǎo)學(xué)員結(jié)合自身項(xiàng)目提問(wèn)；并依托政企資研多維資源，為學(xué)員提供“政策對(duì)接、資源匹配”的延伸建議，助力課程內(nèi)容轉(zhuǎn)化為實(shí)際操作方案。

部分服務(wù)過(guò)的客戶(hù)：

中國(guó)稀土集團(tuán)、金茂源環(huán)保集團(tuán)、廣州市花都區(qū)城投、珠海市金灣區(qū)城投、珠海市高新區(qū)建投、深圳市坪山區(qū)城投、深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)產(chǎn)投、中山市城建集團(tuán)、惠州市大亞灣城投、比亞迪、華為、朗坤環(huán)保、波頓集團(tuán)、中環(huán)保、莞民投、中表協(xié)、湖南長(zhǎng)沙一力集團(tuán)、湖南跨境電商協(xié)會(huì)、廣西南寧市清秀區(qū)城投、廣西欽州市高新區(qū)城建、駿翔集團(tuán)、南京大學(xué)、山東大學(xué)、東莞理工城市學(xué)院等

部分授課評(píng)價(jià)：

澤遠(yuǎn)老師在園區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)方面的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)極高，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)有著豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和深厚的理論功底。他的《環(huán)保專(zhuān)業(yè)園區(qū)規(guī)劃發(fā)展與招商運(yùn)營(yíng)》在課程內(nèi)容方面，非常系統(tǒng)且全面，涵蓋了專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的方方面面，知識(shí)點(diǎn)詳盡且深入淺出，讓我受益匪淺。

——南京大學(xué) 發(fā)展規(guī)劃處 花老師

聽(tīng)完澤遠(yuǎn)老師主講的《產(chǎn)業(yè)思維下的招商運(yùn)營(yíng)與管理》，我們運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的管理視角完全被打開(kāi)，老師課堂上分享的那些園區(qū)能耗成本對(duì)標(biāo)數(shù)據(jù)、增值服務(wù)項(xiàng)目成功案例，都是平時(shí)我們挖空心思也找不到的寶貴參考。感覺(jué)一下子就拿到了打開(kāi)降本增效大門(mén)的鑰匙！

——珠海金灣區(qū)城投 劉總經(jīng)理

澤遠(yuǎn)老師的《企業(yè)出海要點(diǎn)——非洲篇分享》的課程，給我們提供了不一樣的視角和文化，作為肉身出海的先行者，澤遠(yuǎn)老師帶給我們太多的震撼和啟發(fā)。期待下一次課。通過(guò)這些方式，我們能夠更加深入地理解產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的實(shí)際運(yùn)作和挑戰(zhàn)，尤其是怎么用經(jīng)營(yíng)的思維、運(yùn)營(yíng)的思維把招商工作做出質(zhì)量。

——湖南跨境電商協(xié)會(huì) 張會(huì)長(zhǎng)

老師的的課程內(nèi)容全面且細(xì)致，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)都進(jìn)行了深入透徹的講解，教學(xué)方法多樣化，除了傳統(tǒng)的講解外，還運(yùn)用了多媒體資料、小組討論、案例分析等多種形式，增強(qiáng)了學(xué)習(xí)的趣味性和參與度。學(xué)完這門(mén)課程后，我們能夠直接將所學(xué)知識(shí)運(yùn)用到實(shí)際的產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商工作中，提高招商業(yè)績(jī)。

——駿翔集團(tuán) 許總監(jiān)

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