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課程背景：

產業園區作為產業集聚、區域創新和經濟發展的重要載體，在中國經濟邁向高質量發展的新征程中，扮演著至關重要的角色。然而，隨著全球經濟格局的深刻調整、國內經濟結構的轉型升級（特別是“新質生產力”概念的提出），以及市場競爭的日益激烈，傳統依靠土地紅利和優惠政策的發展模式已難以為繼。

當前，產業園區行業正面臨著一系列嚴峻挑戰與重大機遇：

從“開發”到“運營”：行業價值核心正從“空間提供”轉向“產業生態”和“價值服務”，對園區操盤手的綜合能力提出了極高要求。

從“同質”到“特色”：千園一面的同質化競爭加劇，迫使園區必須進行精準的產業定位和特色化發展，招商壓力空前。

從“管理”到“賦能”：入駐企業的需求日益多元化、高端化，不僅需要物理空間，更需要技術、資本、人才、市場等全方位的產業賦能，運營服務的深度與廣度決定園區成敗。

在此背景下，園區從業人員普遍面臨“知識焦慮”和“能力升級”的迫切需求：如何做好前瞻性的產業規劃？如何實現精準高效的招商？如何通過運營服務提升園區價值和盈利能力？這些已成為決定園區未來生存與發展的核心議題。

本課程正是在這一時代背景下應運而生。課程旨在系統破解產業園區的“規、招、運”核心難題，摒棄空洞理論，聚焦一線實戰案例與工具方法，幫助園區管理者、招商與運營團隊構建全生命周期的知識體系，掌握從戰略規劃、精準招商到產業運營的核心技能，最終實現園區從“房東”到“股東”、從“園區”到“社區”的轉型升級，賦能區域經濟高質量發展。

課程收益：

●掌握園區精準規劃方法：學會用PEST、產業鏈“微笑曲線”等工具選賽道、建集群，規避六大規劃陷阱，制定落地規劃方案。

●掌握多元創新招商策略：學會十大招商模式，用SMART原則定目標，掌握招商資料準備、談判及落地服務方法，提升簽約效率。

●掌握分層運營體系搭建方法：學會構建“基礎+企業+產業”三層服務架構，用PDCA循環改進，設計雙維度績效評價體系。

●掌握價值經營與盈利設計方法：學會設計“租金+服務+投資+增值”復合盈利模型，用財務工具測算收益，實現從“出租”到“賦能”轉型。

●掌握全周期風險防范與案例復用方法：學會識別“規、招、運”各階段風險，通過正反案例提煉經驗，制定應對措施。

課程對象：

地方政府相關部門干部、園區招商運營各部門管理骨干、產業園區開發運營商中高層管理人員、招商人員、運營服務人員；政府園區管委會工作人員；意向進入園區領域的投資商、開發商等

課程方式：

理論講授+案例剖析+小組研討+工具演練+總結分享

課程大綱:

第一講：產業園區精準規劃實戰——破陷阱、定賽道、建落地方案

一、產業園區規劃的內涵與認知重塑

1. 產業園區的基本概念與演進趨勢

1）產業園區的定義與分類

——從傳統認知的產業園區到戰略新型產業園區

2）產業園區的核心作和產業需求

——產業園區核心的轉變（從土地到產業）

產業需求：區域、政策、金融、技術、人才、配套六大需求

3）產業園區的發展趨勢

——產業園區從1.0到5.0時代

——AI、大數據、綠色環保、數字信息化加持下的未來產業園

討論：未來產業園區的模樣

4）新型產業園的價值與挑戰

宏觀環境分析：新質生產力背景下的產業升級；

未來成功園區的特征：產業思維的轉變、產業生態的構建、產業經濟的助推

案例：綠色低碳循環經濟產業園、新型數字化產業園

2. 產業園區規劃的價值體系（產業規劃五步走流程）

第一步：宏觀研判

第二步：產業研究

第三步：戰略定位

第四步：空間規劃

第五步：經濟測算

——產業園區規劃的法律法規

案例：東莞麻涌沙田環保基地規劃

二、產業園區規劃的常見陷阱與問題剖析

——產業園區規劃六大陷阱——空、舊、重、差、虛、泛

陷阱一：產業規劃“空”

問題表現：盲目追求“高大上”，忽視產業實效

破解之道：強化產業研究與區域分析

陷阱二：產業規劃“迂”

問題表現：照搬傳統城市規劃，缺乏產業思維規劃

破解之道：推行“產業規劃引領空間規劃”

陷阱三：產業規劃“重”

問題表現：產品同質化嚴重，缺乏核心競爭力

破解之道：實施差異化定位與產業集群策略。

陷阱四：產業規劃“低”

問題表現：規劃水平不高，配套銜接差

破解之道：堅持“產城融合”與“配套先行”

陷阱五：產業規劃“虛”

問題表現：重空間外表，輕內在產業動力

破解之道：用產業思維進行規劃，“軟硬結合”布局產業生態。

陷阱六：產業規劃“泛”

問題表現：產業定位不準，操作性不強。

破解之道：確保規劃的可落地與可招商性。

案例剖析+小組討論：深圳龍崗某低碳產業園（正面案例）、河南某總部產業園（反面案例）

三、謀定而動——產業園區戰略規劃與精準定位

1. 產業頂層設計：從研究到策略（戰略層）

——區域產業診斷與資源稟賦分析

——系統梳理區域的產業基礎、龍頭企業、人才儲備、科研機構及政策環境

工具：PEST分析、資源稟賦系數分析

1）產業趨勢研判與賽道選擇

工具：產業生命周期理論、技術成熟度曲線

2）產業鏈深度剖析與集群構建

——繪制產業鏈地圖→識別關鍵控制點與高價值環節→確定園區可切入的細分領域

工具：產業鏈“微笑曲線”模型、產業地圖繪制

3）主導產業選擇與競爭力評估

方法論：建立科學的產業評估指標體系（市場規模、增長率、帶動效應、地方契合度）

工具：波特鉆石模型、綜合評分法

案例分析：某沿海城市產業園如何從“什么都想要”到聚焦“智能傳感器”產業的決策過程

2. 項目精準定位：從策略到藍圖（定位層）

1）項目總體定位

2）目標客戶畫像與需求洞察

3）產業發展策略制定

4）營商環境規劃與設計

——制定園區營商環境建設清單

3. 產品與空間落地：從藍圖到方案（產品層）

1）空間布局與規劃設計

設計原則：貫徹“產城融合”、“功能混合”、“集約高效”理念。

設計內容：總體空間結構、功能分區、土地利用規劃、開發強度與節奏控制。

2）建筑產品標準化與彈性設計

設計內容：制定針對不同企業需求的產品標準

設計重點：強調產品的“彈性與適應性”，以滿足未來產業升級和不同企業的定制化需求。

3）基礎設施建設與智慧綠色規劃

設計內容：高標準規劃道路、管網、能源、通訊等基礎設施。

設計亮點：將綠色建筑、智慧園區（LOT、5G、數據中心）理念前置性融入規劃。

4. 經濟可行性論證：從方案到決策（經濟層）

1）投入產出測算模型構建

測算內容：全面測算土地成本、建安成本、資金成本、招商費用、運營成本。

使用工具：投資估算表

2）現金流分析與財務評估

測算內容：構建項目全生命周期現金流模型，評估項目盈利能力與抗風險能力。

使用工具：關鍵財務指標（IRR,NPV,投資回收期）的計算與分析。

3）多元化盈利模式設計

設計內容：突破單一租金模式，設計“租金+服務費+產業投資+資產增值”的復合型盈利模型

案例分析：上市公司惠州金茂源環保集團財報及盈利模式分析

第二講：精準施策——產業園區招商引資創新模式與實戰策略

一、產業園招商引資概述：理念、挑戰與趨勢

1. 招商引資的概念與核心原則

1）產業招商概念重塑——從“地產思維”到”產業思維”轉變

2）產業招商核心原則

3）產業招商引資的主要難點與痛點——項目荒、要求高、創新差、效率低、專業弱

2. 招商引資的現狀與發展趨勢

1）產業園招商兩大現狀

現狀一：“粗放式”轉向“精準化”

現狀二：“單一要素”競爭轉向“綜合生態”競爭

2）產業園招商的五大趨勢

趨勢一：數字化（大數據招商）

趨勢二：資本化（基金招商）

趨勢三：生態化（產業鏈/集群招商）

趨勢四：協同化（飛地招商）

趨勢五：專業化（委托招商）

二、招商引資的創新模式圖譜（四大類型）

類型一：政策招商

類型二：活動招商

類型三：上門招商

類型四：中介招商

三、招商引資的法律法規與政策風險防范

1. 法律法規框架

1）外資相關法律

2）國家與地方產業政策導向與負面清單

3）其他法律法規（安環、稅收等）

2. 招商合同風險管控

1）產值稅收風險

2）安環風險

3）優惠政策合規

3. 政策風險與應對

1）產業政策風險

2）風險應對措施

四、招商引資的策略制定

1. 園區定位與招商目標的銜接

——以終為始，形成可量化的招商目標

工具：SMART原則

2. 招商引資的項目策劃與包裝

1）策劃目的：將園區“產品”轉化為吸引企業的“方案”。

2）策劃內容：核心賣點提煉、項目包裝形式、招商手冊制作

3）策劃要點：針對不同目標企業，準備差異化、定制化的推介方案

3. 招商引資的渠道拓展與優化

1）政府渠道

2）中介渠道

3）行業渠道資本渠道

4）數字渠道

5）以商招商

6）渠道管理

4. 招商引資的創新策略模式

1）產業鏈招商

2）基金招商

3）飛地招商

4）大數據（AI）招商

5）供應鏈招商

正面案例：深圳某芯片智造產業園，如何通過大數據+產業基金+產業鏈+飛地招引某擬上市公司

反面案例：深圳某半導體產業園招商策略失誤導致項目招商成果幾乎為零

小組討論：根據自己現有目前項目，創新招商模式。

五、招商引資的實務操作

1. 招商資料準備（清單化資料）

1）基礎資料

2）答疑資料

3）談判資料

4）可視化資料

2. 招商過程營銷活動

1）廣域營銷

2）精準營銷

3）線上投流

3. 項目洽談與談判

1）談判準備

2）談判流程

3）談判核心

4）談判技巧

小組討論+實戰演練：不同類型客戶實戰分析演練

4. 項目簽約與落地

1）簽約流程管理：標準化流程建立

2）項目落地管理：實施建立“一對一”項目落地服務專班

第三講：創新招商模式——十二大創新招商模式精講分析及實戰案例

1. 產業鏈招商（核心）

案例分析：坪山比亞迪新能源產業鏈招商

2. 基金招商/資本招商（利器）

案例分析：深圳前海產業基金招商

案例分析：深圳坪山汽車產業基金招商

3. 飛地招商（協同）

案例分析：廣西賀州首飾環保園招商

4. 眾創孵化模式（育苗）

案例分析：深圳寶安某國家級孵化器招商

案例分析：深圳龍崗科技轉化中心項目招商

5. 產業生態招商（最高形態）

案例分析：東莞共性工廠產業生態招商

案例分析：東莞光大we谷軟件產業招商

6. 以商招商/聯合招商（借力）

案例分析：深圳某產業園上下樓變上下游以商招商

7. 定制化服務招商（VIP服務）

案例分析：惠州某比亞迪園區產業招商

8. 數智招商/云招商（賦能）

案例分析：惠州大亞灣智造產業園招商

9. PPP模式（參與）

案例分析：廣西玉林某大型印染環保園區招商

案例分析：廣西欽州某精細化工園區招商

10. 線上（AI）招商（流量）

案例分析：商辦網線上招商拓客；

11. 訂單招商（供應鏈）

12. 其他模式：校友招商、大賽招商等。

案例分析：杭州deepseek招商

案例分析：蘇州工業園招商

第四講：價值賦能——產業園運營服務體系構建與創新實踐

一、認知革命：重新定義產業園運營的內涵與價值

1. 運營的概念與內涵深化

2. 產業園運營的卓越價值

1）對企業的價值

2）對園區的價值

3）對區域的價值

3. 產業園運營的發展趨勢

1）數字化

2）低碳化

3）生態化

4）金融化

二、體系建設：產業園運營的系統化構建與實施

1. 產業園運營頂層策劃

1）服務定位：運營目標+組織架構

2）服務體系建設：基礎服務層+企業服務層+產業服務層

3）服務平臺建設：線上線下結合

4）服務環境建設：打造“生產-生活-生態”

5）資產與投融資策劃

2. 產業園運營實施與評價

1）實施流程：服務標準化（SOP）→宣傳推廣→執行交付→收集反饋。

2）績效評價：內部評價（KPI）；外部評價（企業滿意度）

3. 產業園運營創新與改進

1）創新機制：建立常態化的企業需求調研機制，鼓勵運營團隊提出服務創新方案

2）改進循環：遵循“Plan-Do-Check-Act”（計劃-執行-檢查-行動）的持續改進循環

3）拓展服務：供應鏈服務、企業出海服務、安環管理服務、訂單服務

案例剖析：

正面案例：惠州大亞灣某智能制造產業園項目利用深度產服運營招商

反面案例：廣東某園區因忽視運營，導致企業大量流失的教訓

總結與展望：從園區運營商到產業創新組織者

——產業園未來展望

1）產業思維建立，園區即服務（PaaS,ParkasaService）

2）數據驅動，做好經營分析。

3）無邊界的園區

互動答疑

李老師

李澤遠老師 產業規劃與運營專家

10年產業園運營實戰經驗

南京大學博士、南京大學產業教授

注冊環保工程師

廣東省產業發展專家庫專、深圳市環保協會專家庫專家

現任：中新產服城市發展運營股份有限公司丨聯合創始人

曾任：光大產業集團（民企500強）丨產業總監

曾任：南峰環保集團（特大電鍍環保專業園區）丨技術總監+高級工程師

曾任：中科龍崗技術轉化中心（國企）丨項目經理

曾任：中國石化（500強）丨設計院設計師

擅長領域：產業招商、園區開發規劃與運營、企業園區出海、產業地產投融資等

——專業領域硬實力+實戰領域項目操刀主力軍——

技術筑基?標準領航：5項行業標準定規+3項專利傍身，用硬核科研實力破解園區運營痛點

全鏈實戰?全球操盤：200萬方載體開發經驗，海內外多業態落地，從規劃設計到招商運營全流程

生態賦能?價值深耕：鏈接政企多維資源，700家企業服務積淀，以產業思維激活園區長效增長

[策劃-園區調研+定位+決策]廣東省珠海市斗門區電鍍表面集控區規劃（35平方公里）

廣東省珠海市金灣區產業集群規劃（一期1200畝）

廣東省深圳市寶安區航城產業園項目（9.8萬平方米）

廣東省深圳市坪山區生物醫藥產業園項目（9.6萬平方米）

馬來西亞新那旺工業園項目（15.33英畝）

泰國EEC經濟走廊汽車產業園項目（18英畝）

非洲喀麥隆鋼鐵物流園項目（5萬平方米）

馬里新能源貿易物流園項目（一期3.5萬平方米）

實施-園區設計+開發+運營：廣東省惠州大亞灣智控園項目（9.6萬平方米）

廣東省惠州市大亞灣機器人產業園項目（13.6萬平方米）

廣東省深圳市坪山半導體產業園（20萬平方米）

廣東省深圳市龍崗區大運小鎮項目（25萬方）

廣東省深圳市龍崗區商業CBD項目（17萬方）

廣東省東莞市松山湖總部獨棟項目（18萬平方米）

廣東省東莞市沙田集成電路產業園項目（20萬平方米）

廣西省南寧市鋼貿產業園項目（1077畝）

實戰經驗：

澤遠老師深耕環保工低碳產業園區域近20年，以“技術落地+產業賦能”為核心，融合環境理工專業深度與跨類型園區實戰經驗，從國企產學研孵化、民企環保園區研發到500強集團產業戰略布局，再到央企背景產服公司統籌管理，始終扎根產業一線，推動多項科技成果轉化與行業標準落地，是兼具“技術研發+招商運營+戰略管理”三維能力的實戰型專家。

——任職中新產服城市產城運營有限公司期間

1）戰略與經營管理：從目標拆解到落地管控

過程動作：承接董事會戰略目標后，牽頭召開跨部門研討會（覆蓋人力、招商、運營等6大部門），將“海外布局+深度運營”核心戰略拆解為3大板塊、12項子任務，同步制定《戰略任務節點管控表》，建立“周例會復盤+月度進度審核”機制，對3個重大項目及36個關鍵任務節點實行“紅黃綠”三色預警管理；

對應結果：完成集團海外業務戰略規劃、研發戰略方案及企業文化升級方案的編制與落地；36個關鍵任務節點均按期達成，無延期情況；組織協作效率提升40%，跨部門溝通成本降低35%。

2）招商運營與深度服務：從體系搭建到品牌升級

過程動作：牽頭梳理12個在營項目的運營短板，制定《園區運營標準化手冊》，涵蓋客戶入駐全流程；搭建“線上直播推介+線下產業沙龍”雙線推廣體系，同步拓展供應鏈金融、企業出海代辦等增值服務，建立大客戶分級管理機制；

對應結果：累計服務客戶超500家（含專精特新小巨人50余家、高新企業200余家），完成并維護招商面積超100萬方；籌辦大型產業展會、推廣活動超100次，公司行業品牌知名度調研評分提升65%；大客戶續約率達92%，增值服務收入占比提升至18%。

3）資源拓展與產業投資：從渠道搭建到項目落地

過程動作：帶隊走訪深圳各區投促局、東莞各鎮街政府等20余個政務部門，簽訂《產業招商合作協議》15份；篩選50余家商協會及200余個中介渠道建立分級合作機制，制定《渠道激勵管理辦法》；聯合政府設立產業投資基金，組建5人盡調團隊，對鋰電池拆解、無人駕駛芯片等12個標的開展技術可行性與市場前景調研，對接比亞迪、華為等頭部企業進行資源匹配。

對應結果：成功推動深圳坪山18萬方甲級寫字樓、龍崗21萬方商業寫字樓等重點項目落地；海外布局取得突破，喀麥隆30萬噸鋼鐵項目、馬里新能源儲能項目進入施工階段；投資的4個高科技項目完成A輪融資，其中2個項目啟動上市輔導。

——任職光大集團期間

1）招商攻堅與項目拓展：從資源整合到載體落地

過程動作：開展華南地區產業載體市場盡調，覆蓋10余個城市、30余個同類園區，形成《招商定價與策略分析報告》；對接中表協、莞民投等機構建立常態化合作，組織“產業對接會”12場；針對東莞表面處理園區項目，組建專項拓展團隊，歷時6個月完成政策對接、土地勘測、規劃調整等18項前置工作，協調解決環評審批中的3項核心問題。

對應結果：搭建涵蓋10余家國央企、30余家專精特新小巨人的招商資源庫，累計服務客戶超200家，完成并維護招商面積超50萬方；成功拓展深圳7萬方生物醫藥產學研載體、東莞5萬方松山湖產研載體、廣西1000畝電鍍+精細化工新材料產業園等重大項目，東莞2個表面處理園區（總建面30萬方）實現當年拿地當年啟動招商。

2）產業研究與標準化建設：從數據調研到體系輸出

過程動作：聚焦半導體、新能源等重點領域，組建4人研究小組，通過企業訪談、專利分析、市場數據梳理等方式，針對園區管理亂象，牽頭成立標準化小組，梳理開發、建設、招商等全流程節點；

對應結果：《COBLED全球顯示行業調研報告》《華南區環保表面處理園區投資分析》等成為集團項目決策核心依據，推動集團新增半導體配套園區業務板塊；18項管理制度（含投策測算標準、ESG管理手冊等）全面落地，園區招商周期縮短25%，運營投訴率降低60%。

——任職南峰集團期間：

1）研發戰略與團隊搭建：從方向錨定到機制完善

過程動作：深入集團3個電鍍園區一線，與20余名運營人員座談，梳理出“廢水處理成本高、資源回收率低”等6大核心痛點；

對應結果：明確5個優先級研發課題，研發投入方向與運營需求匹配度達100%；團隊研發效率提升30%，核心成員留存率達90%；制度落地后，研發經費使用合規率達100%，成果轉化積極性顯著提升。

——任職中科龍崗科技轉化中心期間

1）產業載體從0到1：從規劃設計到招商運營的全鏈條推進

過程動作：作為項目經理，牽頭對接龍崗城投集團與中科院技術轉移中心，明確“產學研融合”園區定位，創新提出“孵化器專業運營團隊+實體企業共建”模式，與朗坤環保敲定合作細節。

對應結果：中科朗坤綠色低碳產業園（20萬方）如期落地，從拿地到開園僅用時22個月，搭建的招商運營體系實現入園企業30家，出租率達85%；共建模式被龍崗區列為產學研合作典型案例，獲政府專項扶持資金200萬元。

2）科技成果轉化落地：從資源對接至生態培育

過程動作：梳理中科院104個研究所的198個項目資源，建立《優質科技成果數據庫》；在園區設立技術轉移中心，推出“免費場地+技術對接”孵化政策；帶隊赴京津冀魯對接12個科研團隊，組織“成果對接會”8場，促成與波頓集團、朗坤環保等企業的技術合作。

對應結果：引入企業中環保及上下游企業占比60%，培育國家高新企業3家，入孵企業知識產權擁有量超100件；實現技術轉移合作項目12個，帶動園區企業年產值增長40%；參與的《環保行業發展研究報告》《動力鋰電池國際專利分析》成為中科院區域合作決策參考資料。

主講課程：

《AI賦能產業招商與智慧運營》

《園區企業出海戰略及投資機會》

《產業園區全生命周期管理：規劃、招商和運營實戰》

《產業思維下的園區深度運營：從體系搭建到專業園區實務拆解》

《傳統產業園區破局之道——新型專業園區的投資開發與運營》

《新形勢下的產業地產如何破冰——產業思維下的投資招商運營》

授課風格：

實戰案例驅動，拒絕空洞理論——以親身經歷項目為核心素材，將實戰案例融入課程，拆解“拿地-規劃-招商-運營”全流程痛點，用“問題場景+解決方案”的模式讓理論落地，避免純概念堆砌。

技術與產業融合，兼具深度與廣度——結合產業教授視角，串聯“政策導向、產業鏈邏輯、資本運作”，讓技術型學員懂產業，產業型學員懂技術，實現跨維度知識融合。

互動式賦能，聚焦學員落地轉化——摒棄單向灌輸，通過“分組研討、工具演練、實戰復盤”等形式，引導學員結合自身項目提問；并依托政企資研多維資源，為學員提供“政策對接、資源匹配”的延伸建議，助力課程內容轉化為實際操作方案。

部分服務過的客戶：

中國稀土集團、金茂源環保集團、廣州市花都區城投、珠海市金灣區城投、珠海市高新區建投、深圳市坪山區城投、深圳市寶安區西鄉產投、中山市城建集團、惠州市大亞灣城投、比亞迪、華為、朗坤環保、波頓集團、中環保、莞民投、中表協、湖南長沙一力集團、湖南跨境電商協會、廣西南寧市清秀區城投、廣西欽州市高新區城建、駿翔集團、南京大學、山東大學、東莞理工城市學院等

部分授課評價：

澤遠老師在園區建設開發方面的專業素養極高，對產業園區開發有著豐富的實踐經驗和深厚的理論功底。他的《環保專業園區規劃發展與招商運營》在課程內容方面，非常系統且全面，涵蓋了專業產業園區開發運營的方方面面，知識點詳盡且深入淺出，讓我受益匪淺。

——南京大學 發展規劃處 花老師

聽完澤遠老師主講的《產業思維下的招商運營與管理》，我們運營團隊的管理視角完全被打開，老師課堂上分享的那些園區能耗成本對標數據、增值服務項目成功案例，都是平時我們挖空心思也找不到的寶貴參考。感覺一下子就拿到了打開降本增效大門的鑰匙！

——珠海金灣區城投 劉總經理

澤遠老師的《企業出海要點——非洲篇分享》的課程，給我們提供了不一樣的視角和文化，作為肉身出海的先行者，澤遠老師帶給我們太多的震撼和啟發。期待下一次課。通過這些方式，我們能夠更加深入地理解產業園區招商的實際運作和挑戰，尤其是怎么用經營的思維、運營的思維把招商工作做出質量。

——湖南跨境電商協會 張會長

老師的的課程內容全面且細致，對產業園區招商運營的各個階段和環節都進行了深入透徹的講解，教學方法多樣化，除了傳統的講解外，還運用了多媒體資料、小組討論、案例分析等多種形式，增強了學習的趣味性和參與度。學完這門課程后，我們能夠直接將所學知識運用到實際的產業園區招商工作中，提高招商業績。

——駿翔集團 許總監

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